Schlag auf Schlag im Mehrfamilienhaus!

“Hallo Manuel, kannst du mir bitte die Jänner Miete von der Kaution abziehen, im Februar bezahl ich dann wieder wie gewohnt. Ich wünsche dir einen guten Rutsch ins neue Jahr” – 31. Dezember 2019, 15:16 Uhr. Nach dieser Nachricht von meiner letzten Mieterin im Mehrfamilienhaus, ist mir die Laune am Feiern erstmal kurz vergangen.

Von den Mietern, die ich letztes Jahr beim Hauskauf mit übernommen habe, die eigentlich vom ersten Tag an die Kredittilgung decken hätten sollen, war noch genau eine Mieterin übrig, genau die mit der kleinsten Wohnung und demnach auch mit der niedrigsten Miete. Nach dieser Nachricht war klar, dass auch sie bald ausziehen wird..

Inhaltsverzeichnis:

Kündigung der letzten Mieterin

Zu Silvester eine Nachricht zu schreiben, dass man die Miete – welche 3 Tage später am Konto eingehen sollte – nicht bezahlt, ist eine Sache. Ein paar Tage später anzurufen mit den Worten “Hallo Manuel, ich ziehe zu meinem Freund, behalt die Kaution, ich geb dir nächste Woche die Schlüssel” ist eine Andere..

Ich weiss noch, wie ich immer zu jedem, der gezweifelt hat, gesagt habe, dass die meisten Leute ziemlich “normal” sind und nicht ständig ihren Vermieter verrückt machen. Wenn Leute mich gefragt haben, ob ich mir den Stress wirklich antun will, hab ich sie gefragt von welchem Stress sie reden. Mietvertrag unterschreiben, einziehen, und sich nach ein paar Jahren wieder melden, wenn man auszieht. So kannte ich das von jedem, in meinem Umfeld. Heute weiss ich es besser..

Nach einem längeren Telefonat hab ich der reizenden Dame dann doch erklären können, dass ein Mietvertrag kein Zettel ist, den man sich ins WC hängt, falls mal kein Klopapier da ist, sondern dass dort Kündigungen und Fristen genau geregelt sind. Als ihr klar wurde, dass sie die nächsten 3 Monate ab Kündigung wohl doch noch Miete zahlen muss, hat sie mich dann eine Woche später nochmal angerufen, sie behält die Wohnung doch, falls es mit ihrem Freund mal nicht so gut läuft.. War mir nur Recht, da ich doch noch mitten in der Renovierung des Hauses stecke und sie die Letzte ist, die zu den relativ hohen monatlichen Kosten mit ihrer Miete was beisteuert. Jemand, der zwar nicht im Haus wohnt, aber weiterhin Miete zahlt, weil er die Wohnung “vielleicht mal brauchen kann”, wäre natürlich das Beste für mich. Und Alles, was zu schön klingt um wahr zu sein, ist dann meistens auch nicht wahr: Noch eine Woche später noch ein Anruf, sie schickt mir die Kündigung und zieht endgültig aus, nach Einhaltung der Frist. Die zwei Monatsmieten Kaution, die ich vom Vorbesitzer des Hauses übernommen habe, soll ich einbehalten und das letzte Monat wird sie dann noch bezahlen. Behauptet sie zumindest. Das ist zwar rechtlich nicht korrekt, da die Kaution nicht dafür gedacht ist, seine letzten Mieten nicht zu bezahlen, aber wegen einer dreistelligen Summe gehe ich dann doch keinen Rechtsstreit ein mit jemanden, der sowieso so gut wie draußen ist..

Keine Einnahmen, hohe Ausgaben

Innerhalb kürzester Zeit hat sich das Haus, welches mir vor dem Kauf am Papier noch als Bombensicheres Investment erschien, nun wirklich in einen Albtraum verwandelt. Die Erneuerung der Heizungsanlage, der Steigleitungen und des Zählerkastens, bzw. der gesamten Elektrik hat einfach mehr Zeit in Anspruch genommen als geplant, die Kreditraten waren bereits fällig, und auch die letzte Einnahme, welche ohnehin ein Tropfen auf dem heißen Stein war, ist jetzt versiegt. Da das Haus inzwischen auch schon an die Fernwärme angeschlossen ist, ist auch hier schon eine monatliche Teilzahlung fällig, welche bei Vermietung zwar mit den Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird, bei einem leeren Haus kann man aber erstmal selbst bezahlen. Geheizt muss trotzdem werden, da die Wände in den Wohnungen nach dem Verputzen auch mal trocknen sollten.. Damit sieht die Rechnung jetzt schon ziemlich alarmierend aus:

Kreditrate: 850,00 Euro
Betriebskosten: 150,00 Euro
Heizkosten: 250,00 Euro

Daraus ergeben sich monatliche Kosten von 1.250,00 Euro, denen keine Einnahmen mehr entgegenstehen. Mit diesem Wissen häufen sich meine schlaflosen Nächte, es ist klar, dass jetzt dringend etwas passieren muss, bevor das restliche Renovierungsbudget durch die laufenden Kosten aufgefressen wird, ohne dass die restlichen Wohnungen fertiggestellt werden können..

Das Durchhaltevermögen wird endlich belohnt

Nachdem in den ersten Monaten der Renovierung zwar einiges passiert ist, man aber so gut wie nichts davon gesehen hat, hätte man schon langsam die Nerven wegschmeissen können. Sämtliche Heizungs- und Wasserleitungen im gesamten Haus neu zu verlegen ist zwar toll, wenn man das macht und die nächsten Jahre nicht mit einem Rohrbruch oder Ähnlichem rechnen muss, aber ist eben auch eine Arbeit, bei der es von Woche zu Woche schlimmer aussieht und keine Besserung in Sicht ist. Die Erneuerung der ganzen Elektrik in jeder einzelnen Wohnung macht das nicht gerade besser – zeitweise hatte ich 8 Wohnungen im Haus, aber keine einzige Wand mehr, die nicht komplett aufgestemmt war. Dementsprechend die Nerven ziemlich blank gelegen..

Dass hier schon bald jemand einziehen soll, war bis vor kurzem noch unvorstellbar. Wie das aber so oft ist, sind es genau diese Notsituationen, in denen man dann so richtig funktioniert. Da ich an diesem Punkt eigentlich nichts mehr zu verlieren hatte dachte ich mir, ich werde doch nicht mehr bis April warten mit der Vermietung der ersten Wohnung, ich putz sie einmal durch, mach ein paar schöne Fotos – auch wenn noch keine Küche drin ist – und stell sie mal online. Ich hab ja auch noch nicht gewusst wie hoch die Nachfrage überhaupt ist, ich hab zwar in den angrenzenden Gemeinden schon investiert, aber in der kleinen 3.000 Einwohner Gemeinde könnte sich das dann doch etwas in die Länge ziehen, bis da ein Mieter gefunden ist. Gesagt, getan. Fotos gemacht, online gestellt, abgewartet..

Wie sich doch noch Alles zum Guten wendet

Die Anzeige war drei Tage online – 10 Interessenten. Jackpot! Noch schnell im Vorgespräch geklärt, dass eine Küche noch bis Anfang März reinkommt, und dass im restlichen Haus noch laufend Renovierungsarbeiten stattfinden, wodurch es immer wieder mal zu einem schmutzigen Treppenhaus, erhöhtem Lärmpegel und wer weiss was sonst noch kommen kann. Scheint Alles kein Problem zu sein. Bei der ersten Besichtigung mit einem jüngeren Paar kommt direkt raus, dass sie froh wären, wenn sie die Möbel so schnell wie möglich in die neue Wohnung bringen können, Arbeiten im Haus stören sie nicht und auf die neue Küche warten sie gerne, Hauptsache am kommenden Wochenende können schon die ersten Möbel übersiedelt werden. Da ich es genauso eilig habe, wieder einen Mieter zu finden, der einen Teil der Kosten mit trägt, können wir uns schnell einigen.

Sobald die Kaution von 1.200 Euro bezahlt ist, übergebe ich ihnen den Schlüssel. Eine Woche später passiert das dann auch. Mietvertrag unterschrieben, unbefristet, 450 Euro Kaltmiete + 70 Euro Betriebs- und Heizkosten, gesamt 520 Euro monatlich. Eingezogen sind die Beiden bereits am 14. Februar, die erste Miete wird am 1. März fällig, die ersten beiden Wochen sind demnach mietfrei. Das erscheint mir die fairste Lösung, da die Küche bei ihrem Einzug ja auch noch nicht in der Wohnung war. So eine Lösung ist zwar nicht ideal, weil die Handwerker, die die Küche aufbauen, sich dann schon mit den neuen Mietern absprechen müssen und nicht mehr jederzeit im leeren Haus arbeiten können und theoretisch ja doch noch einiges schiefgehen kann, aber durch die Kündigung der letzten Mieterin bleibt einfach nicht viel mehr Zeit. Inzwischen ist die Küche auch so gut wie fertig, fehlt nur mehr der Geschirrspüler und der Kühlschrank, Küchenblock ist aufgebaut und der Herd ist angeschlossen. Somit steht dem Beginn eines langen, hoffentlich problemlosen Mietverhältnisses nichts mehr im Wege.

Auch die zweite Wohnung, welche bis vor 3 Wochen noch ein ziemliches Chaos war, ist inzwischen fertig und auch hier das gleiche Spiel: Gestern, am 17.2. den Mietvertrag unterschrieben, unbefristet, Möbel werden bereits aufgebaut und eingeräumt, die Küche wird noch fertig aufgebaut. Einzug gestern, erste Miete fällig mit 1. März. 330 Euro Kaltmiete, 70 Euro Betriebs- und Heizkosten, gesamt 400 Euro monatlich. Inserieren musste ich diese Wohnung gar nicht. Noch während den Sanierungsarbeiten hat einer der Handwerker gemeint, dass eine Bekannte von ihm gern dort einziehen würde. Das hat dann auch gleich geklappt. Das macht die Situation natürlich auch um einiges leichter, da die beiden gut befreundet sind und dort die Arbeiten im restlichen Haus erst Recht kein Problem darstellen werden. Ich bin zuversichtlich, dass beide Mieter im März pünktlich die erste Miete zahlen werden und so kann ich auch spätestens seit gestern, seit der zweite Mietvertrag unterschrieben ist, endlich wieder gut schlafen..

Fazit

Wer den ersten Beitrag zum Mehrfamilienhaus gelesen hat, kann sich vielleicht noch an die Euphorie darin erinnern. Diese Euphorie wäre mir im Jänner beinahe vergangen. Aber es war, wie ich es auch in dem Beitrag schon erwähnt hatte: Wer bereit ist, wenn er sich verkalkuliert, auch mal eine 80 Stunden Woche oder mehr in Kauf zu nehmen, um seine Fehler auszubessern, der kann so gut wie jeden Fehler auch einmal machen. Als blutiger Anfänger, der keine Ahnung vom Renovieren hat, hätte es ein fataler Fehler sein können, gleich mit einem 8 Parteien Haus anzufangen. Ich würde das im Nachhinein auch niemanden empfehlen, weil ich in niemanden hineinschauen kann. Mein Eigenes Mindset kenne ich eben und ich weiss, dass ich schon ganz andere Dinge überstanden habe, aber auch ich bin damit teilweise an meine emotionale Belastungsgrenze gestoßen, da seit dem Kauf im Juni eine schlechte Nachricht nach der Anderen gekommen ist. Natürlich ist jetzt Alles deutlich schwieriger geworden, als ich mir das nach meiner ersten Wohnung, die ich vermietet habe, vorgestellt habe. Diese war bereits renoviert als ich sie gekauft habe und von der Mieterin dort habe ich seit ihrem Einzug damals nichts gehört.

Ein Mehrfamilienhaus ist da schon eine ganz andere Nummer. Aber wer viel will, muss bereit sein viel zu geben. Ich wollte viel und ich war bereit viel zu geben. Ich bin neben meinem Vollzeitjob beinahe jeden Abend noch zur Baustelle gefahren, Material bringen, Schutt räumen, Unklarheiten beseitigen, Baumarkt, Mietverträge aufsetzen, Besichtigungen durchführen, Leuten hinterherrennen.. Und jetzt fängt es langsam an, sich bezahlt zu machen.

Der Elektriker ist inzwischen auch in der dritten Wohnung mit der Rohinstallation fertig, sodass hier schon mit den restlichen Arbeiten begonnen werden kann. Wände verputzen, Fliesen im Bad und WC legen, Decken abhängen, Malen, neuen Boden rein. Zur Zeit sieht es aus, als könnte der Zeitplan vom letzten Post wirklich eingehalten werden und die dritte Wohnung könnte tatsächlich Ende März fertig werden. Geplant wäre dort dann eine Kaltmiete von 380 Euro + 70 Betriebskosten, dann wäre ich ab April wirklich monatlich im Plus und hätte dann das ganze Jahr Zeit, das restliche Haus fertig zu bekommen. Der Kredit und alle anfallenden Kosten rund ums Haus würden sich dann endlich von selbst tragen. Jede weitere Wohnung, die dann fertig wird, würde endlich positiven Cashflow bringen und die Bonität der Lippitz Immobilien GmbH für weitere Projekte stärken. Jetzt weiss ich ja auch langsam, worauf ich mich da eingelassen habe.. 🙂

Da die ersten beiden Wohnungen sich eigentlich von selbst vermarktet haben, gehe ich davon aus, dass das bei der dritten dann auch nicht anders sein wird. Das ist in einem Ort mit 3.000 Einwohnern zwar nicht selbstverständlich, liegt aber daran, dass die Wohnungen wirklich schön werden, wenn sie fertig sind. In den bisherigen Beiträgen wurde nur geredet/geschrieben, nächste Woche werde ich versuchen, endlich Fotos der ersten beiden Wohnungen online zu stellen, damit ihr euch auch besser vorstellen könnt, wovon ich spreche.

Ich hoffe, ihr seid bis dahin noch dabei und schaut auch dann wieder rein. Tragt euch sonst gerne für den Newsletter ein und bekommt direkt eine Mail, sobald der nächste Beitrag online ist. Ich freu mich über eure Kommentare, Feedback und sonstigen Anregungen zum Blog. Bis bald hoffentlich!