Corona – was inzwischen geschah

Zwischen Lockdowns, neuem Eigenheim und Wohnungsverkauf: Auch wenn die Welt durch Corona für viele stillgestanden ist, kann ich das von mir überhaupt nicht behaupten. Nach dem ersten Lockdown im April 2020 hab ich mir ein Eigenheim gekauft, versucht meine Eigentumswohnung zu verkaufen und das Mehrfamilienhaus irgendwie über Wasser gehalten.

Schritt für Schritt: Ziemlich genau ein Jahr ist der letzte Blog-Eintrag her. Dafür könnte man jetzt viele Ausreden aufzählen, was natürlich verschwendete Zeit wäre. Deswegen will ich einfach einen groben Überblick verschaffen, was sich in den letzten 12 Monaten zwischen Lockdowns und Krisen bei mir und meinen Immobilien getan hat. Unterm Strich ist der Bestand um ein Einfamilienhaus gewachsen. Mein eigenes Haus, in dem ich nun auch wohne und dabei bin es zu renovieren.

Inhaltsverzeichnis:

Neues Eigenheim – Raus aus der Wohnung

Nachdem ich eigentlich schon seit meinem Umzug in die Steiermark mit dem Gedanken gespielt habe, irgendwann selbst in einem Haus zu wohnen, wurde daraus im letzten Jahr endlich Realität. Noch während des ersten Lockdowns war der Notartermin, und bereits im April 2020 war alles unter Dach und Fach. Wie sich herausstellen sollte, war das nicht der letzte Lockdown und so war es für mich die beste Entscheidung überhaupt, das Corona-Jahr nicht mehr in der Wohnung verbringen zu müssen, sondern im eigenen Garten. Wenn auch mit mehr als genug Arbeit.

Ein paar Fakten zum Haus:

Kaufpreis: 205.000 Euro
Nebenkosten: 20.000 Euro
Renovierungsbudget: 15.000 Euro
Kredit gesamt: 240.000 Euro
Kreditrate monatlich: 770,00 Euro
Zinsen: 2 %
Eigenkapital: 0,00 Euro
Wohnfläche: 120 qm
Grundstück: ca. 1.000 qm
3 Schlafzimmer, 2 Bäder
Vollunterkellert, beheizt mit Fernwärme, Keller ausgebaut, Doppelgarage am Grund, Bausubstanz sehr gut, Fassade in Ordnung, Keller trocken, Dach in Ordnung, der Rest komplett renovierungsbedürftig.

Um sich wieder einigermaßen wohl zu fühlen gehören folgende Arbeiten am Haus gemacht:

Fenster tauschen, Bäder erneuern, Elektrik erneuern, Wasserleitungen erneuern, Decken im Obergeschoss dämmen, zwei kleine Zimmer im Erdgeschoss zu einem großen Wohnzimmer zusammenlegen, eine Terrasse anbauen, neue Böden in sämtlichen Räumen, Wände verputzen, usw. – das Übliche eben..

Was bisher geschah:

Das Obergeschoss ist so gut wie fertig. Die drei Schlafzimmer sind fertig, dort wurde die Elektrik komplett erneuert, Decken isoliert, abgehängt, LED Spots verbaut, smarte Lichtsteuerung verbaut, Wände verputzt, gemalt, neue Böden verlegt und das Badezimmer rausgerissen. Der Estrich ist bereits drin, die Wände sind verputzt und wenn alles gut geht werden in den nächsten zwei Wochen die Platten an den Wänden und der Vinylboden im Badezimmer verlegt, dann kann komplettiert werden. Bis auf das Erneuern der Fenster wäre das Obergeschoss dann soweit fertig. Die Fenster werden sobald es wärmer ist dann gesamt getauscht, im Erdgeschoss und im Obergeschoss. Das wird zwar wieder Dreck machen in Räumen, die eigentlich schon fertig waren, aber da muss ich wohl nochmal durch.

Eigentumswohnung verkaufen

Da sich die Gesamtverschuldung durch das neue Einfamilienhaus inzwischen auf über 500.000 Euro beläuft dachte ich, ich werde die Wohnung, in der ich bis April gewohnt habe, schnell verkaufen und mit dem Geld gleich die Restschuld für die Wohnung von 75.000 Euro zurückzahlen. Damit wären Kreditrate und Betriebskosten für die Wohnung weggefallen und die neue Rate für das Haus wär kein Problem gewesen. Optimistisch wie ich war, habe ich der Bank beim Hauskauf gesagt, ich brauche ca. drei Monate, bis die Wohnung verkauf ist und ab August bezahle ich dann die Rate für das Haus. Um es kurz zu fassen: Heute – fast ein Jahr später – steht der Verkauf nun endlich vor der Tür. Corona ist einfach keine gute Zeit, um Immobilien zu verkaufen. Offensichtlich sind hier zu viele potenzielle Käufer in Kurzarbeit, arbeitslos oder einfach zu unsicher um ihre finanzielle Zukunft.

Da mich die Kreditraten und Betriebskosten von Eigentumswohnung und Einfamilienhaus zusammen auf lange Sicht aber aufgefressen hätten, stehe ich nun endlich kurz vor dem Verkauf meiner Wohnung von mir privat an meine GmbH. Das hat gleich mehrere Vorteile:

  • Die GmbH kann die Wohnung dann problemlos vermieten, die Miete wird nicht mit meinem persönlichen Einkommen mitversteuert.
  • Kein Verhandeln beim Kaufpreis – Ich bekomme das, was die Wohnung wert ist und was ich mir als Kaufpreis vorgestellt hätte.
  • Da ich mehr als 5 Jahre in der Wohnung meinen Hauptwohnsitz hatte, ist der Gewinn des Verkaufs steuerfrei.
  • Kleinerer Privatbestand, größerer Bestand in der Firma

Natürlich bringt die Umschreibung der Wohnung von mir privat auf meine Firma auch Kosten mit sich – aber unterm Strich lohnt sich das Geschäft auf jeden Fall. Für die Wohnung habe ich privat noch eine Restschuld von 75.000 Euro offen, der Kaufpreis wird sich auf 120.000 Euro belaufen. Damit bleiben mir 45.000 Euro privat, ohne dass es sich um eine verdeckte Gewinnausschüttung oder Ähnliches handelt, da die Wohnung inzwischen auch 120.000 Euro wert ist und meine Firma die Wohnung von mir also zu einem Marktüblichen Preis kauft. Mit dem Geld vom Verkauf kann dann auch das Eigenheim fertig renoviert werden.

Renovierung Zinshaus

Das Zinshaus ist unter all den Umständen natürlich nicht so vorangekommen, wie ich mir das letztes Jahr noch erhofft habe. Im Erdgeschoss ist aus den beiden nebeneinanderliegenden Wohnungen zu je ca. 30 qm eine große Wohnung mit 65 qm geworden. Natürlich auch kernsaniert. Neue Elektrik, neue Rohre, neue Heizung, neues Bad, neue Böden – alles neu. Die Küche für diese Wohnung lässt leider noch immer auf sich warten. Sobald diese fertig ist, ziehen die Mieter vom zweiten Stock in diese Wohnung im Erdgeschoss zu einem höheren Mietpreis natürlich, da die Wohnung um knapp 20 qm größer ist.

Das hat jetzt zwar alles wesentlich länger gedauert als erhofft, aber es war vor Corona schon schwer gute Handwerker zu bekommen, Lockdown und alles was sonst noch so passiert ist, haben das natürlich nicht wirklich leichter gemacht. Auch der Umstand, dass mein eigenes Haus inzwischen schon halb fertig renoviert ist, hat die Renovierung im Zinshaus natürlich nicht grade beschleunigt. Am Ende war es natürlich auch eine finanzielle Frage. Durch den Verkauf meiner Wohnung von mir privat an meine GmbH bin ich aber gerade dabei eine Umschuldung für die Firma durchzuführen, in diesem Zuge wird eben die Wohnung finanziert und das Renovierungsbudget für das Zinshaus aufgestockt, um damit heuer endlich fertig zu werden.

Aktuell sind im ersten und zweiten Stock je eine Wohnung vermietet. Die Mieter vom zweiten Stock ziehen noch im Februar ins Erdgeschoss, der Mieter vom ersten Stock ist letzte Woche ausgezogen. Die Einnahmen bisher haben sich also im letzten Jahr auf die Mieten von 2 Wohnungen belaufen:

Wohnung 1 (zweiter Stock): 400,00 Euro
Wohnung 2 (erster Stock): 520,00 Euro

Wohnung eins und zwei sind aktuell grade inseriert, die ersten Besichtigungen wurden durchgeführt und wenn alles gut geht, sieht die Rechnung am 1. März so aus:

Wohnung 1 (zweiter Stock): 440,00 Euro
Wohnung 2 (erster Stock): 530,00 Euro
Wohnung 3 (Erdgeschoss): 550,00 Euro

Wenn der Verkauf meiner eigenen Wohnung durchgeführt ist, werden auch hier ca. 600,00 Euro reinkommen, aber dazu mehr in einem anderen Beitrag, wenn es dann soweit ist. Man sieht hier schon, so lange konnte ich mir wirklich nur Zeit lassen mit der Renovierung, weil ich das Zinshaus einfach extrem günstig gekauft habe und bereits die Mieten von zwei Wohnungen reichen, um den Kredit von 850,00 Euro zu bezahlen. Jetzt ist es aber einfach an der Zeit, die restlichen Wohnung in dem Haus fertig zu machen, das möchte ich heuer bis Ende des Jahres auf jeden Fall erledigt haben. Wiedermal. Die Wasser- und Heizungsleitungen liegen ja schon bis in jede Wohnung, wenn der Elektriker noch die gesamte Elektrik in den Wohnungen fertigmacht, kann ich den Rest selbst erledigen. Dazu werden aber auf jeden Fall laufend Beiträge kommen.

Mieterwechsel im Zinshaus

Im vorigen Kapitel hab ich hier schon ein wenig vorgegriffen – aber was für mich natürlich das Spannendste an der ganzen Sache war, war die Frage, wie die Wohnungen aussehen werden bei meinen ersten Mieterwechseln. Dazu kann ich zum Glück sagen: Zum ersten Mal seit ich dieses Haus habe, wurde ich positiv überrascht. Von dem Paar, das vom zweiten Stock in das Erdgeschoss zieht wusste ich, dass die Wohnung in Ordnung sein würde – aber was ich da gesehen habe, hat alle Erwartungen übertroffen. Die Wohnung sieht genauso aus wie am ersten Tag. Ich glaube, dass ich hier nicht mal ausmalen muss. Das merkt man eben auch – diese Mieter haben das ganze Jahr über keine Probleme gemacht. Die Wohnung konnte ich sofort fotografieren und inserieren, sodass diese wahrscheinlich nicht mal ein ganzes Monat leer stehen wird.

Mehr verwundert war ich da schon beim Mieter im ersten Stock. Auch der hat mir nach ziemlich genau einem Jahr die Wohnung gekündigt. Bereits im November angekündigt unter Einhaltung der Fristen hätte es dann Ende Jänner soweit sein sollen, dass die Wohnung übergeben wird. Mehrmals war die Polizei wegen diesem Mieter im Haus, Sauforgien und Drogenpartys waren hier wohl an den Wochenenden üblich. Als Vermieter ist man hier ja machtlos, aber spätestens als er mal sein eigenes Auto vor der Haustür kaputtgetreten hat und meine Eingangstüre zum Treppenhaus zerstört hat wusste ich, dass die Wohnung wieder zum renovieren sein wird, wenn ich ihn jemals raus bekomme.

Umso mehr hat es mich gefreut, dass er im November von sich aus gekündigt hat. Sogar während der Kündigungsfrist von drei Monaten hat er die ersten beiden noch bezahlt. Ja, meine Ansprüche sind inzwischen weit gesunken und das war für mich nicht mehr selbstverständlich. Im Jänner hat er dann die Miete nicht mehr bezahlt, obwohl er noch den ganzen Jänner drin gewohnt hat. Als ich dann eine Woche vor Wohnungsübergabe nach dem Rechten sehen wollte und mir von den Nachbarn mitgeteilt wurde, dass die Wohnung schon lange nicht mehr bewohnt ist und der Mieter von der Polizei gesucht wurde, habe ich schon das Schlimmste geahnt. Ich war mir sicher, dass ich auch dieser Wohnung wieder monatelang hinterherrennen würde um endlich an die Schlüssel zu kommen und eine Räumungsklage notwendig sein würde.

Und dann – als ich die Hoffnung eigentlich schon aufgegeben habe, passiert das Unglaubliche: Am Freitag, 29. Jänner kommt der Anruf von ihm, ob für die Wohnungsübergabe am Sonntag eh alles passen würde? Mit einer Selbstverständlichkeit, als wäre nie was gewesen. Hin und hergerissen zwischen Euphorie, da ich die Wohnung wenigstens fristgerecht zurückbekomme und Angst, was wohl alles kaputt sein wird, fahr ich am Sonntag dort hin und traue meinen Augen nicht: Alles ist im selben Zustand, wie ich die Wohnung übergeben habe. Man bedenke, dass er der erste Mieter nach einer Kernsanierung war und die Wohnung dementsprechend schön übernommen wurde. Die Küche hatte zwar Gebrauchspuren und bevor neue Mieter einziehen muss auf jeden Fall ausgemalt werden – aber ansonsten ist alles einwandfrei. Damit habe ich wirklich nicht gerechnet.

Ich hab ihm also gesagt, dass ich ihm natürlich die fehlende Jänner Miete von der Kaution abziehen werde, die Betriebskostenabrechnung noch fertig mache, aber ich ihm dann die restliche Kaution zurücküberweise und alles Gute für die neue Wohnung (und den neuen Vermieter :D) gewünscht. Manchmal lösen sich Probleme also doch noch von selbst – kaum zu glauben.

Das war jetzt erstmal viel Input nach so langer Pause, aber ich muss sagen, dass ich das Gefühl habe, dass trotz allem eigentlich sehr viel im letzten Jahr passiert ist. Wenn man bedenkt, dass Corona für viele einen kompletten Stillstand bedeutet hat, kann ich mich eigentlich nicht beschweren, auch wenn ich meine Ziele vom letzten Jahr weit verfehlt habe. In Zukunft wird auf jeden Fall wieder mehr kommen, der Blog gefällt jetzt schon vielen Leuten sehr, einige haben gehofft, dass es weitergeht und mein Ziel für heuer ist sicher, hier für mehr Bekanntheit zu sorgen. Schaut gerne regelmäßig vorbei, meldet euch für den Newsletter an um zu sehen, ob bis März dann auch wirklich alles so läuft, wie ich mir das vorstelle und diskutiert auch gerne mit, wie es euch geht, falls ihr schon gestartet habt oder ob ihr vor habt, bald mit Immobilien loszulegen. Ich freu mich über jeden Austausch.