Nach dem letzten Beitrag über steigende Zinsen und wie sich das auf meine Finanzierung auswirkt, folgt nun eine genaue Aufstellung der aktuellen Zahlen. Einnahmen, Ausgaben, Restschuld und Wert der Immobilien werden durchleuchtet und wir schauen uns an, wie lange es dauern wird, bis wieder schwarze Zahlen geschrieben werden.
Wer am Thema interessiert ist, die Texte aber zu lange findet, oder grundsätzlich mehr auf Videos setzt, kann gerne schon den neuen Youtube-Kanal Vom Dealer zum Vermieter abonnieren. Das Video mit den genauen Zahlen ist direkt hier eingebettet.
Inhaltsverzeichnis
Entwicklung
Durch die lange Nullzinspolitik bin ich lange mit 3 von 6 vermieteten Wohnungen im Zinshaus mit einer monatlichen schwarzen Null ausgestiegen. Natürlich hätte ich in dieser Zeit einen guten Cashflow erzielen können, wenn ich mehr Wohnungen fertiggestellt hätte, habe aber ehrlichgesagt eine Zeit lang keine Motivation mehr finden können, weiterzumachen. Im letzten Jahr war ich noch Vollzeit in meinem Angestelltenjob beschäftigt, hab nebenbei meine Werbeagentur aufgebaut und in unserem eigenen Haus viel geschafft, da hab ich einfach ein wenig den Fokus verloren.
Leben soll ja auch nicht zu kurz kommen und Ausreden gibt es auch immer, wenn man danach sucht. 😉 Der wichtigste Punkt war aber einfach, dass ich es mir leisten konnte, weil mich das Haus nichts mehr gekostet hat. Die 3 Mieter haben alle Kosten getragen und die Schulden wurden Monat für Monat weniger, sodass es trotzdem zu einem Vermögenszuwachs gekommen ist – auch wenn dieser deutlich höher ausfallen können hätte.
Jetzt hat sich die Situation aber geändert, die Zinsen sind deutlich gestiegen und steigen noch weiter, Heizkosten sind ebenfalls explodiert und ein Mieter ist ausgezogen. Das bedeutet für mich, dass ich aktuell rund 500 Euro mehr für die Kreditrate monatlich bezahle, 300 Euro mehr Heizkosten, die ich zumindest vorfinanzieren muss und 440 Euro weniger Mieteinnahmen, weil eine Mieterin ausgezogen ist.
Eigentlich wollte ich schauen, dass die Wohnung, die durch die Kündigung frei geworden ist, im nächsten Monat gleich wieder vermietet wird. Allerdings ist die Wohnung im Dachgeschoss und scheinbar wurde bei einem der Stürme im letzten Jahr das Dach undicht. Das Dach wurde inzwischen repariert, in der Wohnung muss an der nassen Seite der Putz runter und nochmal neu drauf, malen und ein paar Kleinigkeiten ausbessern. Dafür wird die Neuvermietung dann monatlich eine höhere Miete einbringen.
Einnahmen & Ausgaben aktuell
Aus den jüngsten Entwicklungen ergibt sich nun eine Situation, die natürlich nicht mehr so gemütlich ist, wie das im letzten Jahr noch der Fall war und deshalb geht es nun auch wieder weiter im Haus. Derzeit sind die Zahlen nämlich alles andere als schön. Der Titel verrät es schon und genauer gesagt sind es aktuell 1.352,52 Euro, die ich monatlich dazuzahlen muss, um die Immobilien zu finanzieren.
Meine alte Wohnung, in der ich jahrelang selbst gelebt und die ich dann an meine GmbH überschrieben habe, läuft mit dem Zinshaus zusammen in derselben Finanzierung. Hier wurden also mit einem (variablen) Kredit beide Immobilien finanziert. Die Rate hierfür liegt derzeit bei 2.012,39 Euro. Die letzten beiden 0,5 % Leitzins-Erhöhungen sind da noch nicht mit drin, da ich diese erst verzögert von meiner Bank weiterverrechnet bekomme (3 Monats Euribor).
Der nächste große Kostentreiber sind die Heizkosten im Zinshaus. Die haben sich im letzten Jahr fast um 400 Euro/Monat erhöht (Fernwärme). Da in Wien bereits erste Kostensenkungen für Fernwärme angekündigt wurden, gehe ich mal davon aus, dass es früher oder später auch in der Steiermark wieder günstiger wird. Heizkosten können natürlich auch größtenteils weiterverrechnet werden, allerdings muss der Betrag trotzdem monatlich von mir vorfinanziert werden, da die Mieter in den Betriebskosten noch die niedrigeren Teilzahlungen haben.
Zusammen mit den restlichen Kosten wie Müll, Versicherung usw. belaufen sich die monatlichen Ausgaben für eine Eigentumswohnung und das Zinshaus mit 6 Wohnungen auf 3.153,51 Euro. Dem stehen derzeit nur noch 3 Mieter gegenüber. Einmal in meiner alten Wohnung mit einer Miete von 677,99 Euro (warm) und zwei Mieter bleiben im Zinshaus noch übrig mit 593,00 Euro und 530,00 €. Gesamt also Einnahmen von 1.800,99 Euro. Daraus ergibt sich die monatliche Differenz von 1.352,52 Euro. Es ist also höchste Zeit, wieder etwas zu tun.
Nächste Schritte
Meine Werbeagentur, die ich mit dem Jahreswechsel gegründet habe und von der ich nun auch mein Gehalt beziehe, läuft inzwischen sehr gut und ich hab hier auch alle Hände voll zu tun. Dennoch habe ich mich in der letzten Woche endlich wieder dazu motivieren können, im Zinshaus weiter zu machen und das wird nun auch fortgesetzt, zumindest bis monatlich wieder eine schwarze Null rauskommt. 😀
Man darf nicht vergessen, dass der Vermögenszuwachs durch die monatliche Tilgung der Schulden eigentlich der größte Hebel ist. Natürlich ist es noch besser, wenn am Ende des Monats ein paar hundert Euro übrig bleiben, vor allem wenn man von Vermietung leben möchte. Bis dahin ist es aber auch schön, wenn man Monat für Monat 2.000 Euro weniger Schulden hat, obwohl man selbst nichts dafür zurückzahlen muss. Also schauen wir uns die nächsten Schritte an, um wieder auf 0 zu kommen.
In Wohnung 4 konnte ich zusammen mit einem Freund im November letzten Jahres in 2 Wochen sehr viel schaffen und nach monatelanger Pause habe ich die Arbeiten dort wieder aufgenommen. Wir haben vorher schon den Großteil der Arbeiten erledigt, Leitungen gestemmt, entrümpelt, Schläuche für Elektroleitungen eingeputzt, Decken abgehängt, gespachtelt, Boden im Bad ausgeglichen und zum Fliesenlegen vorbereitet. In dieser Woche habe ich da weiter gemacht, Decken geschliffen und ein zweites Mal gespachtelt, genauso wie die letzten Wände, die noch zu machen waren.
In Wohnung 4 muss nun also nochmal die Decke und die Wände geschliffen werden, danach grundieren, malen, alten Boden raus, neuen Boden rein (Fliesen im Badezimmer hab ich schon gelegt), Bad komplettieren, Elektromaterial komplettieren, Türen einbauen, Geländer am Balkon erhöhen, Balkon fliesen. Irgendwas habe ich sicher noch vergessen, aber das wird sich zeigen.
In Wohnung 3, die bereits vermietet war und nun eine nasse Wand wegen dem undichten Dach hat, gehört nur der Putz von der Wand, getrocknet, neuer Putz drauf und einmal die ganze Wohnung neu gemalt. Eventuell tausche ich hier auch noch die Wohnungstür und die Arbeitsplatte der Küche, damit alles wieder ein schönes Bild ergibt.
Ansonsten wäre hier aber nicht viel zu tun. Mit Wohnung 3 und 4 würde ich die monatlichen Kosten auch schon beinahe kompensieren und wäre der Sache einen großen Schritt näher. Darauf liegt also der Fokus für die nächsten Wochen.
Zeitplan
Was für jemanden vom Bau, der Vollzeit dabeibleiben kann, nach 2 Wochen Arbeit klingt, wird bei mir auf jeden Fall länger dauern. Die meisten Arbeiten, die ich dort ausführe, mache ich zum ersten, zweiten oder dritten Mal und brauche dementsprechend natürlich deutlich länger. 😀
Ich bin erst mit den eigenen Immobilien in den Genuss des Handwerks gekommen und habe hier keine Übung. Außerdem arbeite ich auch deutlich mehr als Vollzeit in meiner Werbeagentur und kann hier also jedes Mal nur ein paar Stunden etwas erledigen, nachdem die Arbeit für meine Kunden erledigt ist. Irgendwie muss man das monatliche Defizit ja auch bezahlen. 😉
Für mich bedeutet das, dass ich bis Juni beide Wohnungen vermietet haben möchte. Ich schreibe hier einfach mal keine Jahreszahl dazu, um nicht zu viel zu versprechen. 😀
Nein, die Rede ist natürlich davon, dass das in den nächsten 2 Monaten passieren soll. Wenn ich dann wirklich bis zum Sommer monatliche Fixkosten von 1.352,52 Euro einsparen kann, wird das auch ein deutlich entspannterer Sommer.
Wohnung 5 und 6 sind allerdings noch in weiter Ferne, hier wurden zwar die Wasser- und Heizungsleitungen schon getauscht, so ziemlich alles andere steht aber noch bevor. Wann das passieren soll, überlege ich mir dann, wenn Wohnung 3 und 4 fertig sind. Hier nicht ins Blaue hinein irgendwelche Zeiträume zu nennen, habe ich inzwischen gelernt. 😀
Potenzial
Langfristig gesehen ist das Potenzial natürlich deutlich höher und mit dem aktuellen Immobilienbestand in der GmbH würde sich auch viel mehr als eine monatliche Null ausgehen. Wenn Wohnung 5 und 6 auch irgendwann fertig sein sollten und ich für alle Wohnungen, die derzeit noch frei sind, mit einer Durchschnittsmiete von 550 Euro (warm) ausgehe, würden sich die Einnahmen auf monatlich 4.000,99 Euro belaufen. Das wäre vom aktuellen Stand aus ein monatliches Plus von 847,48 Euro.
Fazit
Abschließend lässt sich sagen, dass die vielen Preis- und Zinserhöhungen mich auf jeden Fall hart treffen, ich aber auch eher der Typ bin, der wohl Druck von außen braucht, um hier wieder weiter zu kommen. Mein Job ist gekündigt, die Werbeagentur läuft und somit lässt sich nun auch wieder mehr Energie aufbringen, die in Immobilien gesteckt wird. Auch das Drumherum kann hier natürlich noch deutlich mehr werden. Der Immobilienblog hat zum Beispiel in guten Monaten schon mehr als 100 Euro eingebracht und was Youtube bringt, sobald es hier losgeht, wird die Zeit zeigen. Der wichtigste Aspekt ist aber natürlich neben dem Cashflow die Wertsteigerung durch das Sanieren und die monatliche Reduktion der Schulden, die dem gegenübersteht. Der Wert der Immobilien beläuft sich laut Verkehrswertgutachten auf 580.000 Euro und dem stehen Schulden von 350.000 Euro gegenüber. Würde ich also heute alles verkaufen und den Kredit tilgen, würde ich mir mit 230.000 Euro vor Steuer eine schöne Zeit machen.
Es hätte deutlich mehr sein können, hätte aber eben auch deutlich weniger sein können, wenn ich nie angefangen hätte. Egal ob Werbeagentur, Immobilien oder die Veröffentlichung eines Buches (Link zum Buch) – Ich bin grundsätzlich eher der, der es einfach ausprobiert, anstatt zu lange darüber nachzudenken. Am Ende kommt es sowieso ganz anders, egal wie gut man plant. Das ist aber natürlich keine Empfehlung, gerade bei Immobilien kann das auch in die Hose gehen, wenn man hier einfach überstürzt loslegt.
So siehts aktuell aus und ich freu mich, dass du wieder reingeschaut hast. Wenn dich das Thema und vor allem das Format interessiert, du gespannt auf die nächsten Entwicklungen bist und die Zahlen mitverfolgen möchtest, dann trag dich gerne für den Newsletter ein.
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Bilder und Berichte über Kosten, Dauer und Aufwand zur Sanierung im Einfamilienhaus, in dem wir selbst leben, gibt es auch hier am Blog. Wenn dich das interessiert, bleib gerne noch eine Zeit lang hier und schau dir die Beiträge „Badsanierung im Einfamilienhaus“ und „Neue Küche im Einfamilienhaus“ an.
Lass mich gerne in den Kommentaren oder auf social Media wissen, was du vom neuen Format hältst und ob du Lust auf regelmäßige Updates zu den Zahlen hast. Ich freue mich über Feedback. Bis bald.
Ein wirklich sehr interessanter Beitrag. Super, dass du die Zahlen hier so offen teilst! Ich bin gespannt, wie’s weitergeht.
Vielen Dank. 🙂
Ich bin auch gespannt, wie es weitergeht. 😀