Albtraum Mehrfamilienhaus – zu früh, zu groß?!

Vier Monate sind vergangen seit dem Kauf meiner zweiten Wohnung, vier Monate habe ich nichts gehört von der Bank, von der Mieterin, von der Hausverwaltung und allen Anderen. “Das läuft ja wie am Schnürchen” dachte ich mir – es wird Zeit, größer zu denken. Mir war klar, dass ich bald mehr Cashflow brauche um noch länger Finanzierungen zu bekommen. Ohne Eigenkapital wird das aber nur schwer zu realisieren sein, ich kann nicht ewig Wohnungen zu unverschämten Preisen kaufen und so werden hier nie hunderte Euros monatlich übrig bleiben, wenn ich Kreditrate und Betriebskosten für eine neue Wohnung zurückzahle wird das immer ziemlich genau die gesamte Warmmiete auffressen, plus minus 50 Euro vielleicht. Das ist zwar schön, weil das bedeutet auch, dass mir in 20 Jahren die Immobilien gehören und ich sie nicht selbst abbezahlen muss, aber das dauert mir zu lange.

Mein fester Plan ist es, spätestens mit 35 Jahren aus meinem Angestelltenverhältnis in die reine Selbstständigkeit zu wechseln und von den Mieteinnahmen zu leben. Also wird es Zeit, größere Schritte zu gehen.

Inhaltsverzeichnis:

Allgemeine Daten

Seit Monaten habe ich die Anzeigen für Wohnungen und Häuser auf Willhaben gecheckt und nun ist mir aufgefallen, dass das gleiche Mehrfamilienhaus, welches schon im Dezember 2018 inseriert war, jetzt im Mai 2019 noch immer online ist. 470 qm, acht Wohneinheiten, Zustand “renovierungsbedürftig” – Kaufpreis 150.000 Euro. Waaas? Ein Tippfehler beim Preis? Warum kauft das niemand? Das Haus steht im gleichen Bezirk wie meine bisherigen beiden Wohnungen, zwar nur in einer 3.000 Einwohner Gemeinde, diese grenzt aber direkt an die 10.000 Einwohner Stadt Köflach an, in der ich im Jänner meiner zweite Wohnung sofort vermietet hatte. Zu schön um wahr zu sein? Eine Besichtigung kann nicht schaden.

Das Haus wurde vor 30 Jahren von einem Gasthaus umgebaut zu einem Wohnhaus – wenigstens war alles genehmigt. Nach diesem Umbau wurde offensichtlich nie mehr was gemacht. Die Wohnungen sahen zwar heruntergekommen aus – alle zwischen 30 und 55 qm – aber wie viel kann es schon kosten, so kleine Wohnungen Stück für Stück zu renovieren, dachte ich mir? Wände verputzen, Farbe drauf, neue Böden rein, neue Bäder rein, Decken abhängen und schöne Spots rein, und sieht super aus, oder? Was soll schon schiefgehen.. Später hat sich gezeigt, dass bei einem Mehrfamilienhaus so ziemlich ALLES schiefgehen kann, aber das sollte ich erst lernen.. 🙂

Vom Renovieren hatte ich keine Ahnung, handwerklich bin ich nicht, nur mit Zahlen kann ich… Zahlen, die man sich so lange schön drehen kann, bis sie passen.. Das konnte ich.. Im Gespräch mit dem Makler und dem Verkäufer stellte sich heraus, dass drei der acht Wohnungen bereits vermietet sind, fünf stehen leer. Die Mieteinnahmen der drei Wohnungen belaufen sich auf monatlich 950 Euro inklusive Betriebskosten.

Wohnung 1: 250 Euro Miete inkl. 50 Euro Betriebskosten
Wohnung 2: 350 Euro Miete inkl. 50 Euro Betriebskosten
Wohnung 3: 350 Euro Miete inkl. 50 Euro Betriebskosten

Finanzierung

Den Kaufpreis konnte ich um 30.000 Euro drücken, auch weil ich wusste, wie lang das Haus schon zum Verkauf steht. 120.000 Euro Kaufpreis, mit allen Nebenkosten insgesamt dann 135.000 Euro und 50.000 Euro rechne ich einfach mal für Renovierung ein, wird schon in etwa hinkommen, zumindest für die fünf leeren Wohnungen. 10.000 Euro pro Wohnung und die drei, die bereits vermietet sind, kann ich ja jetzt eh noch nicht renovieren.

Gesamte Kreditsumme: 185.000 Euro. Wow.. Mein jüngstes Investment macht weit mehr aus, als meine eigene und meine vermietete Wohnung zusammen. zusammen mit den beiden anderen Wohnungen hatte ich nun Kredite über 300.000 Euro offen, bei durchschnittlichem Einkommen und ohne Eigenkapital.. Wie war das möglich? Vor 5 Monaten habe ich noch in Büchern darüber gelesen, jetzt bin ich mittendrin, erscheint mir irgendwie noch surreal.. Aber wird man schon reinwachsen, dachte ich mir..

185.000 Euro Kredit auf 20 Jahre, macht eine Rate von ca. 850 Euro im Monat. Zum ersten Mal war das keine Rate mehr, die ich einfach so wegstecken würde, wenn mal keine Miete reinkommt, aber optimistisch wie ich war, glaube ich natürlich nicht an einen kompletten Leerstand. Immerhin sind 3 Wohnungen bereits vermietet und die anderen 5 bekomme ich auch gleich weg, da sind bei Vollvermietung ca. 1.500 Euro monatlich positiver Cashflow vor Steuer drin, das wird schon gut gehen. Mit der gleichen Euphorie, wie ich mir das eingeredet habe, habe ich das auch meinem Bankberater vorgerechnet, und er hat mir wieder Recht gegeben. Gute Idee, bei der so gut wie nichts schief gehen kann.. Finanzierung bekommen, kein Eigenkapital, 2 % Zinsen. Kann sich sehen lassen.

Gründung meiner GmbH

Vor so einem Investment lohnt es sich doch, mal mit einem Steuerberater zu sprechen, was ich dann auch getan habe. Dieser ist zum Glück auf das Thema Immobilien spezialisiert und hat mir gleich nahegelegt, dass es sich bei so einem Investment bereits lohnen kann, eine GmbH zu gründen, die die Immobilie kauft und weniger Steuern auf die Gewinne zahlt als ich, wenn ich das als Privatperson kaufe.

Eine GmbH versteuert in Österreich Gewinne mit 25 % während ich als Privatperson – je höher das Einkommen durch den wachsenden Immobilienbestand wird – mit bis zu 50 % besteuert werden kann. Außerdem interessieren mich als Firma nur Nettobeträge bei allen Kosten, die 20 % Mehrwertsteuer hole ich mir auf sämtliche Ausgaben, die die Renovierung oder die Immobilien betreffen, zurück.

Gesagt, getan – im Juni habe ich die Lippitz Immobilien GmbH gegründet, angemeldet und über diese mein erstes Mehrfamilienhaus gekauft. Mehr über die Gründung der GmbH und meine Beweggründe dafür, gibt es in einem anderen Blog Eintrag.

Ein Problem kommt selten allein

In einer perfekten Welt wäre es dabei geblieben – 850 Euro Kreditrate, 950 Euro Mieteinnahmen von Anfang an, 50.000 Euro Renovierungsbudget, nichts kann schief gehen.

Einem Tag vor dem Notartermin sollte mir dann langsam klar werden, dass es ganz anders kommen kann: Der Verkäufer informiert mich darüber, dass er einem Mieter noch fristlos gekündigt hat, da dieser regelmäßig die Miete zu spät oder gar nicht bezahlt hat. Hätte er mir früher sagen können, war ärgerlich, aber ok, so muss ich mich wenigstens nicht mehr mit ihm rumärgern dachte ich mir. Schön, dass das der Verkäufer noch für mich erledigt hat.

Damit bleiben zwar nur mehr 600 Euro Mieteinnahmen monatlich und eine Kreditrate von 850 Euro im Monat, das ergibt war einen negativen Cashflow von 250 Euro monatlich, aber wie lang kann es schon dauern, bis das behoben ist. Allerdings sollte das nur der Anfang einer langen Pechsträhne sein. Drei Wochen nach Besitzübergang des Hauses ist die Zuleitung für das Trinkwasser bei einer Wohnung abgerissen, und anderthalb Tage lang Wasser in Strömen geflossen. Die Wohnung war zum Glück im Erdgeschoss, aber diese Wohnung und der Keller standen komplett unter Wasser.

Was solls, wird diese Wohnung eben erst am Schluss renoviert, dachte ich.. Entfeuchtungsgeräte geliehen, Keller und Wohnung getrocknet, erledigt.. Bis mir im Juli auffällt, dass ein weiterer Mieter die Miete nicht bezahlt. Eine Zahlungserinnerung hat nichts gebracht. Nach vier Monaten Mietausfall, einigen Mahnungen und einer fristlosen Kündigung, auf die nicht reagiert wurde und die Wohnung nicht verlassen wurde, bin ich nun kurz davor, die Wohnung endlich wieder zurück zu bekommen. Auf den Kosten werde ich wohl sitzen bleiben.

Langsam trübt sich mein Optimismus. 850 Euro monatliche Rate an die Bank, Mieteinnahmen 250 Euro inkl. Betriebskosten monatlich. Nach der Besichtigung mit dem Elektriker und dem Installateur wurde klar, dass die Steigleitungen für Wasser und Heizung am Besten gleich komplett neu gemacht werden, um später nicht alle 3 Monate in irgendeiner Wohnung einen Rohrbruch oder ähnliche Probleme zu haben.

Der Elektriker meint, dass in dieses Haus kein Starkstrom vom Stromanbieter gelegt wird, solange der Haupt-Sicherungskasten so alt ist. Das würde bedeuten entweder so lassen und auch den neuen Mietern eine Küche ohne E-Herd mit Starkstrom zuzumuten, oder gleich den Hauptverteiler fürs ganze Haus neu machen. Da die Wohnungen bisher elektrisch geheizt wurden, und die Heizung also sowieso komplett neu gemacht werden musste, habe ich mich dafür entschieden, auch die Elektrik in diesem Zuge gleich mitzumachen.

Das ist zwar jetzt teuer und kostet viel wertvolle Zeit, in der ich eigentlich darauf gehofft habe, schon neue Mieter zu finden um die Kosten zu decken, andererseits ist aber auch jetzt der beste Zeitpunkt dafür, so gravierende Arbeiten am ganzen Haus durchzuführen, wenn nur zwei Mieter im Haus sind, wovon einer nicht bezahlt und mir egal ist, wenn ihn der Lärm und Schmutz stört. So muss ich mir nur um die eine Mieterin Gedanken machen, die pünktlich ihre Miete zahlt und hoffen, dass ich dann durch die Wertsteigerung des Hauses und die Aufwertung der einzelnen Wohnungen, wenn die groben Arbeiten im Haus abgeschlossen sind, schnell neue, verlässlichere Mieter finde. Die, die ich mit dem Haus mit übernommen habe, konnte ich mir ja noch nicht aussuchen. Kauf bricht ja bekanntlich die Miete nicht.

Im Nachhinein betrachtet muss ich sagen, dass dieses Haus zwar das meiste Potenzial hat und mich auf meinem Weg zur finanziellen Freiheit ein ganzes Stück weiter bringen kann, weil es nach Fertigstellung einen sehr guten monatlichen Cashflow abwerfen kann, mich aber schon jetzt einige schlaflose Nächte und extrem viel Nerven gekostet hat, weil ich da einfach noch zu unerfahren und zu blauäugig war.

Das könnte man als größten Fehler, oder auch als größtes Geschenk sehen, da ich der Meinung bin, dass man am Besten mal startet, wenn man das Mindset hat für seine Fehler einzustehen und mal 80 Stunden Wochen für eine bestimmte Zeit in Kauf nehmen kann, bis man seine Fehler ausgebessert hat. Dann ist das mit Sicherheit der beste Weg, um so viel wie nur irgendwie möglich zu lernen.

Kein Coaching oder Buch der Welt hätte mich darauf vorbereiten können was es heißt, nicht mehr schlafen zu können weil man nicht weiss, ob man 185.000 Euro, die man eigentlich gar nicht hat, falsch investiert hat, oder nicht. In keinem Forum hätte ich lesen können, was für ein Aufwand es tatsächlich ist, ein 470 qm Haus komplett zu sanieren, von der Heizung über die Elektrik bis hin zu den Wasserleitungen. Das muss man einfach mal gesehen und erlebt haben, da hilft auch das Informieren nicht viel. Ein paar Angebote für gewisse Arbeiten vorher einzuholen und das Haus mit einem Gutachter vor dem Kauf zu besichtigen, der die Kosten besser abschätzen kann, wäre trotzdem sinnvoll gewesen. Das war im Nachhinein gesehen schon ziemlich dumm von mir, das nicht zu tun, aber andererseits hätte ich mich nach so einem Gutachten wahrscheinlich nicht getraut zu kaufen. Ob das die bessere Entscheidung gewesen wäre, werden wir erst sehen.

Rückblickend würde ich es zwar nochmal kaufen, aber nicht zum damaligen, ahnungslosen Zeitpunkt. Heute würde ich einfach mehr Renovierungsbudget einplanen und mit der Bank versuchen eine längere, tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren. Zum Beispiel im ersten Jahr keine Rückzahlung, dann wären auch die schlaflosen Nächte ausgeblieben. Aber genau das ist das Schöne daran, aus Fehlern lernt man am Meisten und vielleicht kannst Du Dir durch das Mitlesen schon den ein oder anderen Fehler sparen. Ich werde noch jede Menge davon machen und Dich daran teilhaben lassen. 😀

Zwischenstand

Da dieses Mehrfamilienhaus mein aktuellstes Projekt ist, und ich noch mitten in den Arbeiten dafür stecke, wirst Du auch darüber am Meisten in der nächsten Zeit lesen. Ich werde wöchentlich Beiträge zum Renovierungsstatus, Mietern, Ausfällen und allem ausserplanmäßigem, was hier noch so anfällt, schreiben.

Aktuell ist der Haupt Verteilerkasten für das gesamte Haus auf dem neuesten Stand und die Elektrik in 2 Wohnungen bereits komplett erneuert. Die Heizung ist soweit fertig und an das Fernwärmenetz angeschlossen, die ersten 3 Wohnungen werden bereits mit Fernwärme beheizt. Eine Wohnung ist bereits komplett fertig, in der zweiten werden bereits die Wände wieder verputzt nach den neuen Sanitär- und Elektroleitungen und im Bad werden neue Fliesen gelegt.

In der dritten Wohnung ist das alte Bad und WC auch bereits rausgerissen, Sanitär- und Heizungsleitungen sind bereits gelegt und der Elektriker macht dort auch Ende Jänner weiter, sodass diese auch im Feber gefliest, gespachtelt und bezugsfähig gemacht werden kann.

Von der vierten Wohnung sollte ich Ende Jänner meine Schlüssel vom Mieter zurückbekommen, der seit August nicht mehr bezahlt. Diese Wohnung habe ich bisher noch nie von innen gesehen und ich bin gespannt, was mich da erwartet.

In der fünften Wohnung wurde auch bereits das Bad und WC rausgerissen und der Installateur ist schon dabei, das Bad neu zu installieren. Hier werden dann auch bald die neuen Heizungsrohre für die ganze Wohnung verlegt, der Installateur ist der Zeit also weit voraus, da es noch lange dauern wird, bis die Elektrik und der Innenausbau in den restlichen Wohnungen soweit ist. Daher wurde in Wohnung 6, 7 und 8 auch noch nichts gemacht.

Das Renovierungsbudget beläuft sich zwar nur mehr auf 15.000 Euro, aber die großen Arbeiten sind getan. Elektrik und Heizung im Haus passen nun, Rigips, Fliesen und Installationsmaterial sind bereits für 3 Wohnungen gekauft. Mir ist inzwischen klar, dass ich mit dem geplanten Budget bei weitem nicht hinkomme, aber das ist auch nicht weiter schlimm.

Der Plan

Mein neuer Plan ist es, dass ich bis Ende März vielleicht die ersten 3 Wohnungen komplett fertig bekomme und bis dahin auch in den restlichen Wohnungen keine groben Abrissarbeiten mehr stattfinden. Dann könnte ich mit Anfang April gleich 3 Wohnungen gleichzeitig neu vermieten und hätte sofort wieder positiven monatlichen Cashflow für weitere Arbeiten in den anderen Einheiten. Damit wäre es mir dann vielleicht möglich, bis Ende des Jahres alle 8 Einheiten komplett renoviert zu haben.

Die erste Wohnung könnte ich bereits im Feber vermieten aber da mir noch in zu vielen Einheiten zu grobe Arbeiten gemacht werden, sieht das Treppenhaus immer dementsprechend aus und der Lärmpegel ist zu hoch. Hier warte ich lieber noch und versuche bis Ende März zumindest die gröbsten Arbeiten zu erledigen (Bäder rausreissen, Sanitär-, Heizungs- und Elektroleitungen in allen Wohnungen neu) um dann gleich mit vernünftigen Mietern ein Gutes Mietverhältnis anzufangen.

Ob dieser Plan wirklich so aufgeht und eine genaue Dokumentation der einzelnen Wohnungen werde ich ab nächste Woche regelmäßig in den neuen Beiträgen zeigen. Keine schön gerechneten Zahlen, sondern nur die Fakten, Woche für Woche. Ich freue mich, wenn Du genau wie ich neugierig bist, wie das mit dem Haus weitergeht und ob ich nach diesem Investment überhaupt je nochmal eine Finanzierung bekomme. Ich hoffe, ich kann Dich mitnehmen auf diese Reise, an deren Anfang ich auch noch stehe, und wir können gemeinsam so noch einiges lernen für weitere Immobiliendeals. 🙂

Schreib mir gerne in die Kommentare, falls Du irgendwas dazu genauer wissen willst, Fragen hast, oder was Du anders gemacht hättest. Investierst du selbst schon in Immobilien, oder hast Du es vor? Hast Du auch schonmal fast eine Bauchlandung gemacht mit einem Investment? Ich freue mich über die Kommentare.