Fünf Jahre hat es nach meinem Umzug gebraucht, bis ich realisiert habe, was mir mit meiner ersten Wohnung unbewusst bereits gelungen ist. Nachdem ich das Buch “Rich Dad, poor Dad” von Robert Kiyosaki verschlungen habe wurde mir klar, dass ich weitere Vermögenswerte aufbauen will.
Aktien und P2P Kredite habe ich mir angeschaut und auch erste, kleine Erfolge gehabt, nur braucht man hier eben schon Eigenkapital, um dieses weiter auszubauen. Mein Erspartes floss regelmäßig in die Renovierung meiner eigenen Wohnung, ich war mit meinem Konto zwar nie im Minus, aber wenn manche Monate eine Woche länger gedauert hätten, wäre ich auf Diät gewesen – zwangsweise – weil sich zu der Packung Toastbrot kein Schinken oder Käse mehr ausgegangen wäre. Alles Andere, als ein idealer Start um ins Immobiliengeschäft einzusteigen.
Keine guten Voraussetzungen
Ich hatte zwar nicht die besten Voraussetzungen, aber ich war so motiviert, dass ich mir dachte, ich finde eine kleine Wohnung bis zu einem Kaufpreis von 50.000 Euro und schau mir an, was die Bank dazu sagt. Da ich nichts zu verlieren hatte, habe ich mir ein paar Willhaben Anzeigen in meiner Nähe angeschaut und den Verkäufern teilweise unverschämte Angebote gemacht, nur anhand der Bilder und der Daten, die sie in den Anzeigen angegeben hatten.
Mehr als nein sagen konnten sie eh nicht und ich hatte ja noch nichtmal eine Finanzierungszusage, also was sollte passieren. Tatsächlich gab es auf zwei meiner fünf unverschämten Angebote an verschiedene Verkäufer Antworten, und ich wurde zu Besichtigungen eingeladen. Ich wusste aber auch nichts über den Mietermarkt hier in Voitsberg und hatte keine Ahnung, wie lang die Wohnung eventuell leer stehen würde, falls ich sie kaufen würde.
Zusammen mit dem Wissen, dass ich nicht wirklich was gespart habe, und mit dem Urlaubsgeld vielleicht 5, 6 Monatsraten für die zweite Wohnung selbst bezahlen kann, ohne dass mir dann was davon bleibt, war mir das noch etwas zu riskant. Also was tun? Die Wohnung hatte 44 qm, war relativ schön renoviert, nur leider wurde das Bad vom Eigentümer nicht neu gemacht, es war zwar noch kein uraltes Badezimmer, aber schön war trotzdem was Anderes (Fotos folgen).
Den Markt analysieren
Ich musste also unbedingt vorher weitere Daten sammeln um zu sehen, ob und wann ich so eine Wohnung überhaupt an einen Mieter bringen könnte. Hierfür hätte es wahrscheinlich viele Möglichkeiten gegeben, ich hätte Makler anrufen können und fragen, wie der Markt aussieht und wie lange sie im Bezirk brauchen, um annehmbare Wohnungen zu vermitteln.
Ich hätte auch auf die Bücher hören können, die einem eher abraten von kleineren Städten und Dörfern, hätte mir die demografischen Daten ewig anschauen und analysieren können und wer weiss was noch Alles. Aber das wäre Alles nur Theorie gewesen und wie lange ich dann wirklich für diese Wohnung brauchen würde, um einen Mieter zu finden, hätte ich dann immer noch nicht gewusst. Ich bin da eher der praktische Typ.
Also vereinbarte ich einen Besichtigungstermin und bat den Verkäufer, ob ich Fotos der Wohnung machen darf, um mir später Gedanken zu machen, ob ich kaufen möchte oder nicht. Der Verkäufer wollte 53.000 Euro für die Wohnung, unverschämt wie ich war, habe ich – ohne die Wohnung zu kennen – auf willhaben 40.000 Euro geboten und bei der Besichtigung legte mir der Verkäufer nahe, dass er unter 44.000 Euro auf keinen Fall gehen wird.
Die Fotos habe ich genutzt um in Facebook Gruppen aus dem Bezirk und am Marketplace einen Post zu schreiben, dass ich diese Wohnung zu vermieten habe. Ob man das darf, bevor man Eigentümer ist, wage ich zu bezweifeln, aber in meinem Fall hat es trotzdem funktioniert. Innerhalb von einer Stunde meldeten sich 15 Leute, die schnellstmöglich besichtigen und einziehen wollten! Damit war mir klar, dass ich nicht lange darauf sitzen bleiben werde.
Finanzierung
Ich habe bei der Bank nachgefragt, ob ich eine Finanzierung über 52.000 Euro (Kaufpreis 44.000 + Nebenkosten) erhalten würde. Zu meiner Überraschung hat das auch wieder ganz gut geklappt – kein Eigenkapital, dem Berater in der Bank erklärt, dass ich bereits viele Interessenten habe und den Mietpreis auf 425 Euro/Monat angesetzt.
2 % Zinsen auf 10 Jahre fix habe ich ohne Probleme bekommen, bei meinen Bedingungen waren das meiner Meinung nach wieder sehr faire Konditionen. Diesmal habe ich mir auch den Zustand des restlichen Hauses und die Rücklagen der Wohngemeinschaft angeschaut, am Haus wurde immer alles instand gehalten und die Rücklagen reichen aus, sollte in nächster Zeit was kaputt gehen. Hier wird es lange keine Betriebskostenerhöhung geben.
Die monatliche Kreditrate liegt bei 275 Euro im Monat, die gesamten Betriebskosten belaufen sich auf 125 Euro monatlich. Die Miete inklusive Betriebskosten beträgt 425 Euro, woraus sich ein monatlicher Cashflow von 25 Euro ergibt. Das ist nicht die Welt und einige würden sagen, dass das den eventuellen Leerstand nicht abdeckt bei einem Mieterwechsel, aber man darf nicht vergessen, dass nicht nur der monatliche Cashflow den Gewinn steigert, sondern auch die monatliche Tilgung den Kredit weniger werden lässt, und somit das Vermögen automatisch Monat für Monat größer wird. Das reicht mir vollkommen.
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar habe ich die Schlüssel bekommen, die Besichtigungen mit den Leuten von meinem Facebookpost durchgeführt, und bei der dritten Interessentin hat dann auch gleich alles gepasst. Ich war also insgesamt 4 x in der Wohnung, habe beim dritten Mal den Mietvertrag aufgesetzt und habe seitdem eine fixe Mieterin. Die Miete wird seither pünktlich bezahlt und auch sonst gab es bisher keine Probleme mit dieser Wohnung.
Fazit
Die Wohnung habe ich im Jänner 2019 gekauft. Von Februar 2019 bis heute (und hoffentlich noch lange) ist sie fix vermietet, das erste Jahr ist bereits getilgt, die Finanzierung läuft auf 20 Jahre. Wertsteigerung hat es keine gegeben, aber von den 52.000 Euro Gesamtkosten sind jetzt noch 48.000 Euro Restschuld offen, ohne dass ich einen Euro selbst bezahlt habe.
In 19 Jahren ist die Wohnung abbezahlt und mir bleibt die ganze Miete, ohne dass ich jemals mein eigenes Geld investiert habe. Der Mietvertrag ist unbefristet mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten, weshalb ich mir auch bei einem eventuellen Mieterwechsel keine Sorgen über einen Leerstand mache, in 3 Monaten sollte ein passender Nachmieter leicht zu finden sein, nachdem ich den jetzigen Mieter ca. eine Stunde “gesucht” habe.
Genau das ist das, was Immobilien für mich so interessant macht. 50.000 Euro, die ich nie besessen habe und vielleicht sogar noch im Wert steigen, gehören in ein paar Jahren mir, ohne, dass ich wirklich was dafür getan habe. Das ist zwar jetzt sehr vereinfacht gesagt, natürlich werden bei einem Mieterwechsel Kleinigkeiten zum reparieren/erneuern sein und das kostest auch Zeit und Nerven, aber ich glaube, Du weisst, was ich meine.
Vor Allem kleine Wohnungen in dieser Preisklasse finde ich sehr interessant, weil bei einer monatlichen Rate von 275 Euro noch nicht Alles verloren ist, wenn man mal einen Leerstand in der Wohnung hat, das kann man überbrücken. Die Betriebskosten wären dann ja nur noch ein Bruchteil für die Rücklagen und Verwaltung, wenn die Immobilie nicht bewohnt ist. Da finde ich das Risiko überschaubar, den möglichen Gewinn dagegen verhältnismäßig hoch.
Sobald sich hier was tut, die erste Miete nicht pünktlich gezahlt wird, oder ein Mieterwechsel bevorsteht, halte ich Dich auf dem Laufenden und überlege mir nochmal, ob das wirklich Alles so einfach ist, wie es bisher aussieht. Bis dahin freue ich mich, wenn ich von Dir in den Kommentaren oder als Mail höre, was Du davon hältst. Egal ob Du Verbesserungen oder Vorschläge hast, Dich austauschen willst, oder dir der Blog einfach nur gefällt, ich freue mich, von Dir zu hören.