Im Mai 2021 war es endlich soweit – meine erste Eigentumswohnung, in der ich privat bis letztes Jahr selbst gelebt habe, wurde verkauft. Zumindest konnte ich die Wohnung überschreiben. Von mir privat an meine GmbH. Man könnte meinen, dass das ein Einfaches Geschäft wird, wenn Käufer und Verkäufer die selbe Person sind – aber es gibt dennoch einiges zu beachten.
Inzwischen ist es bald 7 Jahre her, dass ich meine erste Eigentumswohnung gekauft habe. Lange bevor ich daraus ein Geschäftsmodell machen wollte. Damals habe ich diese Wohnung gekauft mit der Absicht, dort ewig drin zu bleiben und lieber zu kaufen, als ewig Miete zu bezahlen. Mit 67 qm, im dritten Stock ohne Aufzug und mit nur einem Schlafzimmer war das wohl im Nachhinein betrachtet nicht ganz so gut durchdacht. Ein Fehler, der sich inzwischen als äußerst lukrativ herausstellte.
Inhaltsverzeichnis:
Was ist zu beachten
Wenn man eine Immobilie an fremde verkauft, kann das immer so oder so ausgehen. Entweder man hat Ruhe und hört von den Käufern nie mehr was, oder sie glauben nach jedem Kratzer im Fußboden, den sie entdecken, dass man ihnen einen schweren Mangel verschwiegen hat und die Wohnung verfolgt einem noch lange nach dem Verkauf. In meinem Fall habe ich nicht an Fremde, sondern an meine eigene GmbH überschrieben. Da ich der alleinige Geschäftsführer der GmbH bin, war es also ein Verkauf von mir an mich. Wenn man als Käufer und Verkäufer beim Notar sitzt kommen keine Fragen auf, keine bösen Überraschungen, alle Gegebenheiten sind von vorn herein klar. Allerdings gibt es hier andere Stolpersteine, die zwar leicht zu umgehen sind, aber man sollte sie kennen, um hier später keine Probleme zu bekommen.
Wohnung überschreiben – zu welchem Preis?
Das Wichtigste, um keinen Konflikt mit dem Finanzamt auszulösen, ist natürlich der Kaufpreis. Theoretisch wäre es ja möglich, dass ich die Wohnung an meine Firma um 1.000.000 Euro verkaufe, obwohl sie nur 100.000 Wert wäre. Ich würde mir 900.000 Euro Gewinn als Privatperson einstreifen und meine GmbH in die Insolvenz schicken, wofür ich privat nicht haften würde. Damit sowas eben nicht passiert und mir später niemand eine sogenannte “verdeckte Gewinnausschüttung” nachsagen kann, ist es wichtig, den Kaufpreis nach bestem Wissen zu ermitteln und die Wohnung an meine Firma so verkaufen, wie ich sie auch an jeden anderen Käufer veräußert hätte. Nicht zu teuer, nicht zu günstig.
Um den Verkaufspreis so fair wie möglich zu ermitteln eignet sich am Besten ein Verkehrswertgutachten von einem neutralen Sachverständiger. So jemanden habe ich mir auch von der finanzierenden Bank vermitteln lassen. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten der Eigentumswohnung betrugen ca. 400 Euro netto. Wurde natürlich vom Käufer – der GmbH – übernommen und daher auch netto gezahlt.
Der Wert der Wohnung beläuft sich laut Gutachten auf 134.000 Euro, weshalb ich 130.000 Euro als Verkaufspreis gut argumentieren kann, wenn es hierzu später Fragen geben sollte. Auch für die Bank schadet es nicht, so ein Gutachten zu haben, damit dort auch klar ist, dass sie nichts finanzieren, das keinen Gegenwert hat.
Wenn der Kaufpreis richtig ermittelt wurde, hat man schon sehr viel gewonnen, wenn man eine Wohnung von sich als Privatperson an seine eigene Firma verkaufen will. Trotzdem sollte man noch beachten, ab wann sich so ein Verkauf überhaupt lohnt. Da ich 6 Jahre selbst meinen Hauptwohnsitz dort hatte, war ich über die Spekulationsfrist hinaus und musste den Gewinn des Verkaufs als Privatperson nicht versteuern.
Wir reden hier immerhin von 130.000 Euro, die ich für die Wohnung bekommen habe, bei einer Restschuld von ca. 75.000 Euro. Ein Sanierungsdarlehen über die Hausverwaltung war noch offen, mit einer Restschuld von knapp 11.0000 Euro, was zusammen ca. 86.000 Euro ergibt, die ich zurückzahlen musste. Mit weiteren Nebenkosten wie Vorfälligkeitspönale für den Kredit und der Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch kommen nochmal ca. 2.000 Euro zusammen.
Unterm Strich habe ich also ca. 88.000 Euro als Privatperson an Bank, Hausverwaltung und Ämter gezahlt und 130.000 Euro bekommen. Das entspricht einem Gewinn von 42.000 Euro für ein paar Unterschriften. Da sollte man das mit der Spekulationsfrist von 5 Jahren schon im Auge behalten. Wer hier ein Jahr oder ein paar Monate zu früh verkauft, kann dafür schnell 30 % Immobilienertragssteuer zahlen, was bei 42.000 Euro immerhin über 12.000 Euro wären. Da lohnt es sich also, nachzurechnen und gegebenenfalls noch ein paar Monate mit dem Überschreiben der Wohnung zu warten.
Vorteile
Natürlich fragen sich jetzt einige, was das eigentlich alles soll. Wo der Unterschied sein soll, ob ich die Wohnung nun als Privatperson besitze, oder als Firma, die im Endeffekt nur aus mir besteht. Die Frage ist durchaus berechtigt und nicht in jeder Konstellation hätte das Sinn gemacht. In diesem Fall aber schon, aus mehreren Gründen.
4 gute Gründe, die Wohnung zu überschreiben:
- Die Kreditrate und die Betriebskosten für die Wohnung müssen nicht mehr von mir privat mit meinem Angestelltengehalt gedeckt werden.
- Die Mieteinnahmen dieser Wohnung sind jetzt Einnahmen meiner GmbH, nicht von mir als Privatperson. Das bedeutet, dass diese auch nicht mit meinem Einkommen mitversteuert werden müssen.
- Geringeres Risiko als Privatperson.
- 42.000 Euro Gewinn als Privatperson.
Da ich letztes Jahr im April ein Einfamilienhaus gekauft habe und dachte, dass ich die Wohnung an Dritte verkaufen werde, habe ich jetzt über ein Jahr lang die Betriebskosten und die Kreditraten für das Haus und für die Wohnung gezahlt. Vermieten konnte ich die Wohnung inzwischen nicht, da ich dachte, dass ich so keine Eigennutzer als Käufer finde, wenn die Wohnung nicht leer ist. Das war über die lange Dauer natürlich eine extreme finanzielle Belastung.
Eine Kreditrate von 330 Euro und Betriebskosten von nochmal 330 Euro (85 Euro Sanierungsdarlehen monatlich inklusive) – gesamt also 660 Euro monatlich zu bezahlen für eine Wohnung, die ich gar nicht nutze und die auch nichts abwirft. Dieser Teil entfällt für mich privat jetzt komplett und mir bleiben privat 660 Euro mehr am Monatsende als im letzten Jahr. Das ist für mich natürlich der größte Vorteil an der ganzen Geschichte. Inzwischen ist die Wohnung über meine Firma vermietet und die laufenden Kosten werden wie immer vom Mieter getragen. Mit dem Gewinn wurde auch das Sanierungsdarlehen zurückbezahlt, wodurch die Betriebskosten erheblich gesunken sind. Die Mieteinnahmen für die Wohnung belaufen sich aktuell auf 620 Euro monatlich, mit Luft nach oben. 🙂
Wenn ich die Wohnung nach meinem Umzug ins Haus einfach im Privatbestand gehalten und vermietet hätte, wären die Mieteinnahmen zu meinem Gehalt aus meinem Angestelltenjob dazugerechnet worden, wodurch sich beim Lohnsteuerausgleich am Jahresende eine hohe Nachzahlung ergeben hätte. Auch dieser Punkt ist durch den Verkauf an meine Firma hinfällig. Die GmbH ist eine eigene juristische Person und zahlt ihre eigenen Steuern auf Gewinne. Da im Zinshaus aber noch einige Renovierungsarbeiten durchzuführen sind, welche hohe Ausgaben mit sich bringen, schmälern diese natürlich den Gewinn, woraus sich auch niedrigere Steuern ergeben.
Auch das Ausfallrisiko ist in der Firma wesentlich geringer. Wenn hier mal eine Miete nicht bezahlt wird, wird das durch die Mieteinnahmen der anderen Wohnungen leichter aufgefangen. Wäre die Wohnung weiterhin in meinem Privatbestand und ein Mieter zahlt ein halbes Jahr keine Miete, müsste ich dieses halbe Jahr auch wieder Wohnung und Haus aus eigener Tasche von meinem Gehalt zahlen.
Und last, but not least, ist natürlich der Gewinn von 42.000 Euro, die mir privat unterm Strich durch den Verkauf übrig bleiben, natürlich auch ein Starkes Argument für den Verkauf gewesen. Mit diesen 42.000 Euro wird das Einfamilienhaus, in welches ich umgezogen bin, fertig renoviert und auch hier der Wert natürlich wieder extrem gesteigert. Wer weiss, sollte es nach 5 Jahren Hauptwohnsitz wieder zu einem Verkauf kommen, könnte sich durch die Aufwertung wieder ein schöner Gewinn lukrieren lassen. Und wenn nicht verkauft wird, lässt es sich nach der Renovierung jedenfalls deutlich leichter im neuen Zuhause aushalten.
Nachteile
Wo Licht ist, ist auch Schatten. Das ist auch der Grund, warum ich weiter oben kurz angesprochen habe, dass der Verkauf nicht in jeder Konstellation Sinn gemacht hätte. Ich habe diese Wohnung vor fast 7 Jahren gekauft mit dem Hintergedanken, sie ewig selbst zu nutzen. Dementsprechend schön habe ich sie natürlich auch renoviert, weil man für sich selbst eben doch einen anderen Standard richtet, als wenn man für Andere renoviert. Da war der Schritt von der schönen Wohnung in ein Einfamilienhaus aus den 70ern, welches wieder komplett gemacht werden muss, natürlich ein Rückschritt.
Kosten fürs Überschreiben der Wohnung
Auch die Kosten für den Verkauf sind nicht zu unterschätzen. Neben den 130.000 Euro Kaufpreis sind nochmal knapp 6.000 Euro für Grundbucheintragung und Grunderwerbssteuer angefallen, 2.300 Euro für die Kaufvertragserrichtung beim Notar, 2.000 Euro Bearbeitungsgebühren und Pönale bei der alten Bank und natürlich Kreditnebenkosten und Bearbeitungsgebühren bei der neuen Bank angefallen. Das sind zwar alles Kosten, die die Käuferseite – also die Firma – getragen hat, aber dennoch fliesen sie natürlich in die Rentabilität für die Firma mit ein. Das Ganze macht also nur Sinn, wenn einem privat unterm Strich genug Gewinn übrig bleibt. Hätte ich noch Restschuld von 80.000 Euro auf der Wohnung gehabt und sie für 90.000 Euro verkaufen können, wäre der Nutzen den Aufwand nicht wert gewesen. Für 42.000 Euro Gewinn kann man sowas schon mal machen.
Finanzierung
Damit sich all die Nebenkosten für Kreditauflösung, neuen Kredit, neue Bearbeitungsgebühren der Bank usw. lohnen, habe ich die Finanzierung für den Wohnungskauf gleich mit einer Umschuldung der GmbH zusammengelegt. Ansonsten wär es wahrscheinlich gar nicht so einfach gewesen jemanden zu finden, der das Überschreiben der Wohnung finanziert.
Die Firma hatte bis dahin eine Finanzierung von 185.000 Euro offen und ein halbfertiges Zinshaus, in dem noch 3 Wohnungen zu renovieren sind. Für diese 3 Wohnungen hätte ich sowieso nochmal 30.000 Euro gebraucht zur Fertigstellung. Daher hat es sich angeboten, den alten Kredit über 185.000 Euro fürs Zinshaus, die 30.000 Euro für die Fertigstellung und die 130.000 Euro (plus Nebenkosten, gesamt ca. 140.000 Euro) gleich in einem großen Kredit zusammenzulegen. Daraus ergibt sich inklusive aller Gebühren ein neuer Kredit von gesamt 365.000 Euro. Mit dieser Finanzierung sind sämtliche Immobilen der GmbH gedeckt, das Zinshaus und die neue Wohnung. Dass die Bank das finanziert hat liegt hauptsächlich daran, dass ich auch für das Zinshaus ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen habe.
Der Verkehrswert fürs Zinshaus beläuft sich laut Gutachten inzwischen auf 450.000 Euro, der Verkehrswert für die Wohnung laut Gutachten auf 134.000 Euro. Damit hat der Immobilienbestand in der GmbH inzwischen einen Wert von ca. 580.000 Euro – dem stehen Verbindlichkeiten von 365.000 Euro gegenüber. Unterm Strich also stille Reserven von 215.000 Euro. Fühlt sich für mich schon extrem an, wenn man bedenkt, dass ich die GmbH im April 2019 gegründet habe und das Zinshaus damals für 120.000 Euro komplett heruntergekommen gekauft habe. Fühlt sich zwar immer so an, als würde alles extrem langsam vorangehen und es gibt auch sicher sehr viele Immobilieninvestoren, die das wesentlich schneller vorantreiben und schneller weiterkommen, aber 215.000 Euro Reserven und 580.000 Euro Wert in zwei Jahren zu schaffen ist trotzdem immer noch wesentlich mehr, als ich in meinem Vollzeitjob als Angestellter jemals erreichen kann.
Fazit
Wieder einiges passiert, das Überschreiben der Wohnung und die Umschuldung bringen wieder ganz neue Zahlen mit sich, die bis jetzt aber nicht schlecht aussehen. Vor allem die Verkehrswertgutachten sind mir persönlich eine echte Hilfe, da es all dem, was ich mir theoretisch zusammenspinne endlich auch einen realen Wert gibt, mit dem man objektiv arbeiten kann.
Die neue Finanzierung der 365.000 Euro läuft über eine kleine Raiffeisen-Filiale, 1,75 % Zinsen variabel, erste Rate wird am 1.10.2021 fällig, 25 Jahre Laufzeit, Kreditrate 1.590 Euro.
Dem gegenüber stehen Mieteinnahmen aus dem Zinshaus von 1.520 Euro monatlich und 620 Euro Euro monatlich aus der Wohnung, die nun dazu gekommen ist und auch seit dem Verkauf vermietet ist – bisher wird die Miete auch immer pünktlich bezahlt – was ja schon lange nicht mehr selbstverständlich ist. Ergibt also 2.140 Euro monatliche Einnahmen, 1.590 monatliche Ausgaben für den Kredit, mit den Betriebskoten dazu bleiben aktuell unterm Strich ca. 100 Euro monatlich übrig und das Vermögen wächst natürlich mit jedem Monat, in dem die Mieter den Kredit zahlen, die Restschuld weniger wird und der Immobilienwert steigt.
Drei Wohnungen warten zudem noch auf die Fertigstellung im Zinshaus. In “Albtraum Mehrfamilienhaus” erkennst du vielleicht, dass das gar nicht so einfach ist, wie ich mir das vorgestellt habe. Bei Vollvermietung nach Renovierung werden also unterm Strich ca. 1.500 Euro monatlich übrig bleiben und endlich wieder weitere Objekte gekauft. Dazu aber mehr, wenn es soweit ist.
Wenn ihr bis zum Schluss gelesen habt, weil ihr euch einfach auch sehr für das Thema Immobilien interessiert, oder selbst demnächst vor habt eine Wohnung zu überschreiben und den transparenten Umgang mit Zahlen, Daten und Fakten schätzt, lasst mich das gerne wissen. Mit einem Kommentar, der Anmeldung für den Newsletter oder der Eintragung für das E-Book. Den größten Gefallen tut ihr mir natürlich nach wie vor, wenn ihr den Blog verbreitet. An dieser Stelle danke fürs Reinschauen, Eintragen und Weitersagen. Bis bald.