Die Zinsen steigen weiter und das wirkt sich natürlich stark auf Immobilieninvestments aus. Nachdem sich bei den letzten beiden Beiträgen zur Badsanierung und zur neuen Küche im Einfamilienhaus alles um die Kosten der Sanierung im Eigenheim gedreht hat, geht es in diesem Beitrag in erster Linie um die Finanzierung vom Zinshaus und einer Wohnung.
Diese gehören der GmbH und sind zur Vermietung bestimmt. Wie inzwischen jeder mitbekommen hat, hebt die europäische Zentralbank den Leitzins drastisch an. Nachdem im Juli 2022 die Zinswende eingeleitet wurde, gab es seitdem schon zahlreiche Zinserhöhungen.
Inhaltsverzeichnis
Die Zinsentwicklung 2022 im Überblick:
- Juli 2022: + 0,5 %
- September 2022: + 0,75 %
- Oktober 2022: + 0,75 %
- Dezember 2022: + 0,5 %
Die bisherige Zinsentwicklung 2023 im Überblick:
- Februar 2023: + 0,5 %
- März 2023: + 0,5 %
Damit liegt der Leitzins inzwischen bei 3,5 % und wird voraussichtlich auch in diesem Jahr noch deutlich höher ansteigen. Die Hintergründe sind klar: Die europäische Zentralbank (EZB) verfolgt das Ziel, die Inflation wieder auf einen Zielwert von 2 % zu drücken. Davon sind wir aktuell noch weit entfernt. Im Eigenheim betrifft mich das nicht. Hier ist für die nächsten 20 Jahre ein Zinssatz von 2 % garantiert. Ein Hoch auf Fixzinskredite.. 🙂
Variable Zinsen beim Firmenkredit
Während die Kosten fürs Eigenheim noch lange planbar sind, sieht es bei der Finanzierung der GmbH anders aus. Hier habe ich leider auf variable Zinsen gesetzt. Das war damals leichter zu kriegen, da die Voraussetzungen ja nicht gerade die Besten waren, um überhaupt einen Kredit zu bekommen (Neu gegründete GmbH, negative Bilanz, kein Eigenkapital).
In Zahlen bedeutet das, dass ich bis Mitte 2022 rund 1.500 Euro Kreditrate für das Zinshaus und die separate Wohnung – die zusammen in einer Finanzierung laufen – bezahlt habe. Im dritten Quartal wurde die Rate bereits auf 1.800 Euro erhöht. Im Jänner 2023 ist die nächste Erhöhung gekommen. Durch die höheren Zinsen beträgt die neue Rate rund 2.000 Euro.
Der Zinssatz für die Finanzierung beläuft sich inzwischen auf 4,375 %. Abgeschlossen habe ich den Kredit mit 1,75 Prozent. Die Erhöhungen von Februar und März sind noch gar nicht berücksichtigt, da diese erst mit einer Verzögerung von 3 Monaten an Kunden weitergegeben werden (3 -Monats-Euribor).
Wie weit wird die europäische Zentralbank die Zinsen noch anheben?
Genau weiß das natürlich niemand. Klar ist aber, dass die EZB nicht locker lässt, bevor die Inflation wieder auf den Zielwert von 2 % sinkt. Bis dahin ist es noch ein weiter Weg. Die rückläufigen Zahlen zur Inflation basieren derzeit in erster Linie auf den niedrigeren Energiekosten und stehen damit auf sehr wackligen Beinen.
Zwar hat die europäische Zentralbank inzwischen angedeutet, in Zukunft die Zinsen nicht mehr ganz so stark anzuheben, aber das Ende der Erhöhungen ist noch nicht in Sicht. Bei den Finanzkrisen in den Jahren 2000 und 2008 wurde der Leitzins je auf 4,75 % (2000) und 4,25 % (2008) gehoben. Allerdings war hier auch die Ausgangssituation eine andere, da der Leitzins damals schon vor den Krisen bei 2 % stand. Wie weit sich daraus also Rückschlüsse auf die aktuelle Situation ziehen lassen, bleibt fraglich.
Ich gehe davon aus, dass wir auch diesmal einen Anstieg der Zinsen auf 4,5 – 5 % erleben werden. Da die finanzierende Bank natürlich auch noch etwas draufschlägt, würde das für meine Finanzierung einen Zinssatz von 6 – 6,5 % bedeuten. Laut den Kreditrechnern im Internet würde das für meine Rate eine weitere Erhöhung auf rund 2.500 Euro/Monat bedeuten.
Wenn man bedenkt, dass ich noch vor einem guten halben Jahr 1.500 Euro bezahlt habe, ist das schon eine Nummer. Allerdings habe ich dabei noch Glück im Unglück, da die Finanzierungssumme mit 360.000 Euro noch vergleichsweise gering ist. Viele haben für ein eigenes Haus schon deutlich höhere Finanzierungen laufen und da wirken sich höhere Zinsen natürlich nochmal stärker aus.
Wären fixe Zinsen jetzt die bessere Wahl?
Ob es besser wäre, jetzt noch eine Umschuldung auf einen Kredit mit Fixzins vorzunehmen, kann ich nicht allgemein beantworten, da das natürlich auch ein sehr individuelles Thema ist. Auf jeden Fall ist es nicht unbedingt die beste Wahl, in Zeiten hoher Zinsen um eine Bindung von 20 Jahren zu bitten, da hier natürlich von der finanzierenden Bank vom aktuellen Niveau ausgegangen wird, weshalb ich garantiert für viele Jahre deutlich mehr bezahlen würde als aktuell. Die Vergangenheit hat zudem gezeigt, dass die Zinsen nach dem Peak auch schnell wieder gesenkt werden.
Quelle: Screenshot de.statista.com
Eine Finanzierung für eine Immobilie ist ein Marathon und kein Sprint. Für mich bedeutet das, dass ich ich einen kühlen Kopf bewahre und mich jetzt auch nicht nach einer Refinanzierung umschaue. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass sich vor allem in den USA schon bald wieder eine Zinswende ergeben dürfte. Da uns die Amerikaner hier meist ein paar Schritte voraus sind, kann man daraus oft gute Rückschlüsse ziehen.
Die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) hat den Leitzins inzwischen auf 5 % angehoben und damit die ersten Banken in die Krise geschickt. Auch in Europa sind Banken in Schwierigkeiten geraten, die EZB betonte aber erst vor kurzem wieder, dass der Euroraum hier besser abgesichert wäre und die instabile Bankensituation in den USA keinen großen Einfluss auf den nächsten Zinsentscheid in Europa haben werde.
Für mich bedeutet das, dass ich die Situation aussitzen werde und darauf hoffe, dass die Zinssätze nach dem Peak im nächsten Jahr wieder sinken werden.
Negativer Cashflow durch steigende Kreditzinsen
Einer der Gründe, warum in meinem Zinshaus seit über einem Jahr nichts mehr weitergeht, war neben meiner Faulheit auch die Tatsache, dass das Haus mit 3 von 6 fertiggestellten und vermieteten Wohnungen ein Nullsummenspiel war. Der Kredit und alle Nebenkosten wurden von den Mietern gezahlt, wodurch zwar monatlich nichts übrig geblieben ist, aber der Vermögenszuwachs natürlich durch Wertsteigerung und Rückzahlung des Darlehens trotzdem stattgefunden hat.
Da in dem Haus sehr viel in Eigenleistung saniert wird und wir auch im eigenen Haus mehr als genug zu tun hatten, habe ich mich nach dem Erreichen der monatlichen schwarzen Null zurückgelehnt und hier keinen Stress mehr gehabt. Durch die steigenden Zinsen und die ständigen Erhöhungen aller Nebenkosten sieht die Sache nun natürlich ganz anders aus und das Haus generiert monatlich ein Minus von rund 1.200 Euro – eine genaue Aufstellung folgt in einem anderen Blogartikel.
Hier hat es sich auf jeden Fall als Vorteil erwiesen, dass ich im letzten Jahr meinen Job gekündigt habe und nun Vollzeit selbstständig bin mit einem Online-Business, wodurch das monatliche Defizit noch gestemmt werden kann. Eine Dauerlösung ist das aber natürlich nicht. Deshalb hat die aktuelle Zinsentwicklung für mich auch etwas Gutes, da sie mir den Arschtritt gibt, wieder weiterzumachen.. 🙂
Hohe Inflation, steigende Zinsen – Sind variable Kredite noch tragbar?
In Österreich ist der Immobilienmarkt zwar auch angespannt, zum Glück aber noch nicht ganz so sehr wie in Deutschland. Natürlich gibt es aber auch hier starke Schwankungen, denn Österreich ist nicht gleich Österreich. Für mich war es schon bei meinem Umzug von Tirol in die Steiermark (Beides in Österreich) ein Phänomen, wie stark die regionalen Unterschiede sein können.
Damals hätte mich in Tirol eine Eigentumswohnung 400.000 – 500.000 Euro gekostet – Altbau, 70 qm. Gekauft habe ich dann 500 km weiter in der Steiermark um 85.000 Euro – den Beitrag dazu gibt es hier: Mein erstes Investment. Natürlich sind auch hier die Preise inzwischen angezogen und die hohe Inflation in Kombination mit den steigenden Zinsen haben ihr Übriges getan, um Wohnkredite und den Traum vom Eigenheim für viele in immer weitere Ferne rücken zu lassen.
Ob sich dadurch nun die Aussage vieler Investoren, dass man das Eigenheim niemals kaufen sondern mieten sollte, bestätigt, ist für mich nach wie vor fraglich. Erstens habe ich bei meinem Haus, in dem ich selbst wohne, fixe Zinsen, während der Nullzinsphase mit der Bank vereinbart, wodurch die Kreditrate gleich bleibt und zweitens wäre die Miete aufgrund der hohen Inflation im selben Zeitraum deutlich angestiegen.
Während Mieterhöhungen in der Regel bleiben und in Zeiten, in denen sich die Inflation wieder beruhigt, nicht wieder zurückgenommen werden, sieht das mit den steigenden Kosten durch die variablen Zinsen schon anders aus. Inflation und Zinsentwicklung heben sich nämlich gegenseitig auf.
Schließlich werden die Zinsen aktuell ja angehoben, um die Inflation wieder in den Griff zu bekommen. Prognosen zufolge sollte bereits nächstes Jahr die Teuerungsrate wieder deutlich näher an den Zielwert von 2 % kommen, wodurch auch das Zinsniveau schnell wieder sinken wird.
Zinsentwicklung in den nächsten Jahren
Wie gesagt kann natürlich niemand in die Zukunft schauen und wenn weitere Pandemien oder Kriege ausbrechen, ist natürlich jede Zinsprognose genauso wie jede Einschätzung zur Inflation wieder komplett neu zu bewerten, aber wenn wir von der aktuellen Situation ausgehen, könnte sich die Lage schon bald beruhigen.
Wenn man sich die letzten beiden Wirtschaftskrisen in den Jahren 2000 und 2008 ansieht, sieht man, dass der Zinssatz nach der Eindämmung des Problems relativ schnell wieder gesunken ist. Im Jahr 2000 war der höchste Zinssatz bei 4,75 im Oktober erreich. Im Juni 2003 sind die Zinsen bereits wieder auf 2 % gesunken. Die Zinsentwicklung nach der Krise 2008 war noch dynamischer. Der höchste Zinssatz wurde hier bei 4,25 % im Juli 2008 erreicht, während die Zinsen im Mai 2009 schon wieder auf 1 % gesunken sind.
Gehen wir also davon aus, dass sich die Situation im Sommer 2024 beruhigt, könnten bis Ende des nächsten Jahres schon die ersten deutlichen Senkungen durchgesetzt werden. Spannend bleibt auch die Entwicklung der Banken. Geraten auch in der Eurozone Banken reihenweise in Schwierigkeiten, wie das aktuell in den USA der Fall ist, könnte die Entscheidung der europäischen Zentralbank schon früher in eine andere Richtung gehen und die Zinsentwicklung beeinflussen.
Hier lässt man sich aber nicht in die Karten schauen und die Bestätigung, dass es den Banken in Europa besser gehen würde als in den USA ist wohl eher Formsache, um den Markt zu beruhigen und muss deswegen noch lange nicht wahr sein. Das wird die Zukunft zeigen.
Auswirkungen der Zinsentwicklung auf die Immobilienpreise
Viel wird spekuliert, dass Immobilien bald wesentlich günstiger auf den Mart kommen und die Preise fallen werden, solange die Zinsen weiter steigen oder auf so hohem Niveau bleiben. Teilweise ist diese Entwicklung auch schon zu spüren. Viele Makler melden starke Rückgänge der Verkäufe, Banken vergeben auch deutlich weniger Wohnkredite. Das ist aber nur eine Seite der Medaille.
Wer nicht unbedingt verkaufen muss, sitzt die Situation aus und natürlich wird durch die steigenden Zinsen in Kombination mit den erhöhten Baukosten durch die hohe Inflation auch weniger gebaut. Wenig Aktivität im Wohnungsbau führt dagegen zu weiterer Verknappung des ohnehin schon begrenzten Angebots und so bleibt fraglich, ob durch die aktuelle Zinsentwicklung die Immobilienpreise wirklich so stark fallen werden, wie sich das einige erhoffen.
Fakt ist, dass in vielen Regionen die Relation nicht mehr stimmt und unter den aktuellen Bedingungen hoher Kaufpreise und teurer Finanzierungen durch hohe Zinsen auch Gutverdiener oft nicht mehr als Kreditnehmer in Frage kommen. Wer als Einzelperson ein Nettoeinkommen von 3.500 Euro hat, gehört in Österreich und in Deutschland schon zu den oberen 20 % und kann als Kreditnehmer trotzdem schnell ausscheiden, wenn Häuser inzwischen oft mehr als eine halbe Million Euro kosten.Job gekündigt und höhere Kosten – Wie reagiert die Bank?
Natürlich könnte man das jetzt lesen und sich denken, dass es wohl der denkbar schlechteste Zeitpunkt war, seinen Angestelltenjob zu kündigen. Die Zinsen steigen, alles wird teurer, Unsicherheit herrscht. In Wahrheit war es der Beste. Während ich selbst auch lange gedacht habe, dass ich wahrscheinlich nirgends mehr so gutes Geld verdienen kann wie als leitender Angestellter in einem großen Konzern, läuft mein Online-Business zum Glück vom ersten Tag an gut – dazu aber mehr in einem eigenen Post.
Für die Bank macht es nicht wirklich einen Unterschied, da ich mir bisher von meiner GmbH nie ein Gehalt ausgezahlt habe. Seit diesem Jahr zahle ich mir hier ein Geschäftsführergehalt aus, wodurch die Bank weiterhin monatliche Gehaltseingänge sieht. Außerdem läuft die Finanzierung auch auf die GmbH – das bedeutet, die Bank könnte zwar mal höflich nachfragen, aber viel mehr auch nicht, da meine private finanzielle Situation nichts damit zu tun hat.
Fazit
Die Frage, ob sich variable Zinsen noch lohnen und ob es bei den aktuellen Zinssätzen überhaupt noch Sinn macht, sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, muss natürlich jeder für sich beantworten. Zu unterscheiden ist hier auch, ob es um ein Investment für die Vermietung geht, oder ob man für sich selbst kaufen will. Für mich ist die Sache klar.
Die Zinsentwicklung ist in vollem Gange und inzwischen in der oberen Hälfte angelangt. Vom Zinstief sind wir inzwischen zwar weit weg, aber wer sich am jetzt am oberen Ende um Kredite mit fixen Zinssatz umschaut, vielleicht sogar umschuldet, der wird diese zwar bekommen, aber zu einem hohen Preis. Die Umschuldungskosten sind nicht zu vernachlässigen und betragen schnell mehrere tausend Euro und vermutlich sitzen die selben Leute dann in 3 Jahren wieder bei den Banken, wenn die Zinsentwicklung wieder in die andere Richtung verläuft.
Kredite, die 20 Jahre und länger laufen, werden noch vielen Schwankungen unterliegen und die Frage sollte nicht sein, ob die Zinsen diesmal wieder fallen und wie die Prognosen für die nächsten 2 Jahre sind, sondern wie der Durschnitt der nächsten 20 Jahre sein wird. Niemand hat eine Glaskugel, zumindest keine, die funktioniert und so kann man nur nach dem gehen, was man sicher weiß. Sicher ist, dass man alles dafür tun wird, um die Wirtschaft nicht länger unter Druck zu setzen als nötig und dass Banken die Kreditzinsen nicht unnötig lange oben halten werden.
Sobald sich eine Möglichkeit ergibt, das Zinsniveau zu senken, wird diese auch genutzt werden. Sicher ist auch, dass man sich um fixe Zinssätze in Zeiten niedriger Zinsen umsehen sollte und nicht genau dann, wenn Kredite zu den schlechtesten Bedingungen vergeben werden. In den USA hat man sich zuletzt für eine Zinserhöhung um 0,25 % entschieden und vielleicht fällt der nächste Zinsschritt der europäischen Zentralbank auch schon geringer aus. Zur Zeit stehen noch zu viele Unsicherheitsfaktoren im Raum um eine Prognose zu treffen, aber der nächste Anstieg kommt bestimmt und wird schon bald ein klareres Bild zeichnen, wie es weitergeht.
Für mich bedeutet das auf jeden Fall, dass ich langsam wieder in die Gänge kommen muss um zumindest wieder eine monatliche Null zu erreichen. Deshalb werden auch bald wieder neue Beiträge über aktuelle Entwicklungen im Haus kommen. Ob es danach weitere Kredite für weitere Immobilien geben wird, oder der Fokus auf dem Online-Business bleibt, wird sich zeigen.
Bis dahin freue ich mich, wenn ihr wieder am Blog vorbeischaut. Wer sich für den Newsletter eintragen will und keine Beitrag über Kredite, Zinsen, Cashflow und andere Ereignisse im Leben eines Vermieters mehr verpassen will, kann das natürlich gerne tun. Der Newsletter wird nicht zugespamt und es kommen nur Mails, wenn es neue Beiträge am Blog gibt.
Ansonsten könnt ihr auch gerne hier im Blog kommentieren, wie ihr zur aktuellen Lage steht und ob ihr auch von erhöhten Zinssätzen betroffen seid.
Bis bald.
Hallo Manuel,
ich sehe das so wie du. Investments sind ein Marathon, kein Sprint.
Hast du schon mal durchgerechnet was (mit den Vergangenheitszahlen) günstiger gekommen wäre, Fixzins oder Variabel? Durch den guten Vergleich zur heutigen Situation (mit dem Auf und Ab 2000-2008) wäre das sicher interessant!
Guter Bericht, ich freue mich schon bald wieder was von deinen Renovierungsarbeiten zu lesen 😉
Hallo Stefan,
danke für deinen Kommentar. Ein genaues Rechenbeispiel werde ich noch ergänzen,
bin selber gespannt, wie das aussieht.
Was viele allerdings nicht berücksichtigen ist, dass ein Teil der höheren Zinsen
ja auch abgefangen wird, da man die Zinsen von der Steuer absetzen kann.
Vermietest du also neben deinem Haupteinkommen eine Immobilie für 1.000 Euro im Monat und
hast einen Steuersatz von 50 %, müsstest du bei 2.000 Euro Zinsen im Jahr noch 10.000 Euro
versteuern – würdest also 5.000 Euro Steuern zahlen.
Steigen die Zinsen nun auf 4.000 Euro im Jahr, bleiben von den 12.000 Euro Mieteinnahmen
nur noch 8.000 Euro Gewinn, der zu versteuern ist. Bleibt eine Steuerschuld von 4.000 Euro.
Einen Teil der Erhöhungen muss man also zumindest nicht selbst komplett stemmen.