Ich war 23 Jahre alt, als ich von Tirol in die Steiermark gezogen bin. Neben einer düsteren Vergangenheit in meiner Heimat, war einer meiner stärksten Beweggründe für den Umzug (500 km Entfernung) der enorme Preisunterschied beim Wohnen.
Das klingt erst eigenartig, wer zieht schon gleich um, weil man wo anders billiger wohnen kann, aber wenn man etwas genauer darüber nachdenkt, hat es doch einen ziemlich großen Einfluss auf die Lebensqualität, ob ich 1.000 Euro Miete für eine halbwegs annehmbare Wohnung in der Umgebung von Innsbruck bezahle, oder ob ich mir gleich direkt eine Wohnung kaufe, sie renovieren und einrichten kann wie es mir gefällt, und dafür eine Kreditrate von 330 Euro im Monat bezahle – bis ich 50 bin und dann gehört mir die Wohnung. Das ist ein gewaltiger Unterschied und die niedrigeren Fixkosten entspannen ungemein.
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Eigentum statt Miete
Aber nochmal zurück auf Anfang: Ich wollte immer schon lieber Eigentum als Miete, auch wenn viele Investoren der Meinung sind, man solle selbst zur Miete leben und nur Wohnungen kaufen, die man weitervermietet – ich wollte das nicht. Aus diesem Grund bin ich mit 23 Jahren in Hall in Tirol, wo ich gewohnt habe, in der Bank gesessen und wollte über die Finanzierung einer Wohnung sprechen, anstatt ewig Miete zu zahlen. Der Kaufpreis für eine annehmbare Wohnung in Hall lag zu der Zeit ca. bei 350.000 Euro – 70 qm, annehmbarer Zustand – kein Neubau!
Der Banktermin hat nicht lange gedauert, nach ein paar Minuten war klar, ich sollte für so ein Investment ca. 70.000 Euro angespart haben, dann könnten wir über eine Finanzierung sprechen.. Gott wär das schön, wenn ich nur irgendwas von meinem Geld aus dunkler Vergangenheit aufbewahrt hätte und sagen können hätte “Kein Problem, 70.000 hab ich!” – Die Realität hat natürlich anders ausgesehen und ohne Eigenkapital ist der Traum von der eigenen Wohnung in Tirol geplatzt.
Preisunterschiede
Als mich private Umstände in die Weststeiermark getrieben haben und ich mir dort den Wohnungsmarkt angesehen habe, konnte ich meinen Augen kaum trauen. Die Wohnung, in der ich hier jetzt wohne, die ich als erstes gekauft habe, hat hier grade mal 85.000 Euro gekostet! Inklusive Möblierung, Garage + Parkplatz vorm Haus, zwei Balkone, 70 qm, annehmbarer Zustand. Alles, was man braucht um in einem neuen Bundesland Fuß zu fassen.
Vor allem die Möblierung war hier viel Wert, da ich eigentlich nur meine Klamotten usw. einpacken musste und die neue Wohnung sofort beziehen konnte ohne größere weitere Ausgaben. Klar, die Möbel waren nicht die Schönsten und die vorigen Eigentümer haben auch sonst nicht wirklich auf die Wohnung aufgepasst oder viel vom Putzen gehalten, aber nachdem ich kein Eigenkapital hatte, um mir selbst gleich schöne Möbel zu kaufen, musste ich nehmen, was ich kriegen konnte.
Die Küche, welche bereits in der Wohnung war, war mir dann aber wirklich zu viel. Gestank aus dem Kühlschrank, ein Backrohr, in welchem scheinbar Lebensmittel lose gebacken wurden, ohne Behältnis, zumindest hat es dementsprechend ausgesehen, geputzt wurde hier wohl noch nie und auch die restliche Küche hat dementsprechend ausgesehen. Ich konnte dem Verkäufer zwar keinen niedrigeren Verkaufspreis als in der Verkaufsanzeige einreden, dafür haben wir uns aber auf eine neue Küche geeinigt, welche ich aussuche und er noch bezahlt. Die neue Küche kam ca. auf einem Wert von 5.000 Euro, die restlichen Möbel zusammen vielleicht nochmal auf 1.000 Euro, also konnte ich mit dem Kaufpreis von 85.000 Euro leben. In Tirol hätte die selbe Wohnung ca. 300.000 Euro mehr gekostet – unglaublich!
Finanzierung
Mit allen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, …) kam ich insgesamt auf 93.000 Euro Finanzierungssumme, Eigenkapital hatte ich zu dieser Zeit keines und ein monatliches Gehalt von 1.500 Euro mit Überstunden. Trotzdem war die Volksbank bereit, mir den Kredit zu gewähren. Mit einem Zinssatz von 2 % – variabel. Da sich die Zinsen seit diesem Zeitpunkt weiter verringert haben, bin ich heute sogar bei einem Zinssatz von 1,75 % bei einer Finanzierung auf 30 Jahre.
Das sind natürlich nicht die besten Konditionen, aber für jemanden, der in Tirol gerade von der Bank abgewiesen wurde und gedacht hat ohne Eigenkapital keine Eigentumswohung zu bekommen, war das schon ganz gut. Die monatliche Rate für diesen Kredit beträgt derzeit 330 Euro bei einer Restschuld von ca. 78.000 Euro. Zudem hat sich der Wert der Immobilie in der Zeit, seit ich darin wohne, deutlich erhöht.
Da ich anfangs der fixen Überzeugung war, ich werde diese Wohnung immer für mich selbst nutzen und ewig darin wohnen, habe ich ein ziemlich luxuriöses Bad mit Dusche, Whirlpool, Doppelwaschbecken und schönen Möbeln vor 2 Jahren rein gemacht (Fotos folgen), die Elektrik erneuert, eine neue Küche reingekauft und das separate WC neu gefliest und modernisiert. Auch im Gang wurde ein neuer Boden (Vinyl) gelegt und die Decke mit Rigips abgehängt und mit LED Spots versehen.
Die Kosten für die Renovierung haben sich auf ca. 10.000 Euro belaufen, da ich beim Material durch meinen Job in einem Sanitär- und Heizungsgroßhandel sparen konnte und viel Eigenleistung eingebracht habe. Durch diese Aufwertung könnte ich die Wohnung inzwischen ohne Probleme für 120.000 Euro verkaufen, auch wenn ich das nicht vor habe.
Fehler
So schön das auch Alles klingt – natürlich habe ich bei meinem Umzug und dem Kauf meiner ersten Immobilie mit 23 Jahren so gut wie keinen Fehler ausgelassen. Ich war damals einfach froh, eine möblierte Wohnung zu einem tollen Preis zu finden und ohne viel Aufwand übersiedeln zu können. Das hat natürlich auch der Verkäufer mitbekommen, dass seine Wohnung perfekt für mich wäre.
So wurden mir bei der Besichtigung noch Dinge versprochen, welche bis zur Übernahme fertiggestellt werden (fehlende Lichtschalter und Steckdosen, Reinigungsfirma putzt nochmal die gesamte Wohnung, usw.), die dann natürlich nicht mehr fertig gemacht wurden. “Gekauft wie gesehen” heißts im Kaufvertrag und Alles, was nicht beim Notar vertraglich geregelt wird, hat keinen Wert.
Zu der Zeit war ich auch noch naiv genug zu glauben, es ist für mich nur wichtig, wie meine Wohnung aussieht, der Zustand des restlichen Hauses war mir egal. Dafür hab ich mein Lehrgeld bezahlt und bezahle es noch heute: 2017 wurden meine Betriebskosten, die mit 230 Euro pro Monat vorher schon nicht niedrig waren, auf 330 Euro/Monat erhöht, weil das Dach, die Fassade und die Balkone des gesamten Hauses (12 Parteien) erneuert wurden und es dafür nicht ausreichend Rücklagen gegeben hat.
330 Euro monatlich Kreditrate + 330 Euro monatlich Betriebskosten sind zwar immer noch ein super Preis für diese schöne Wohnung, aber schräg ist es trotzdem, gleich viel Betriebskosten wie Kredit zu bezahlen. Im Nachhinein betrachtet würde ich die Wohnung zwar jederzeit wieder kaufen, nur hätte ich heute bessere Argumente für die Kaufpreisverhandlung, als ich damals hatte. Auch wenn ich bis vor kurzem nicht gedacht habe, dass ich jemals wieder den Kaufpreis einer Immobilie verhandeln werde.. 🙂
Fazit
Meine erste Immobilie habe ich ohne Eigenkapital mit niedrigem monatlichen Gehalt, trotzdem zu fairen Konditionen gekauft. Der Wert der Wohnung hat sich inzwischen um mindestens 35.000 Euro gesteigert (Einkaufspreis 85.000, Verkaufspreis 120.000) und die Restschuld wird weiterhin monatlich geringer.
Verkaufen werde ich diese Wohnung noch lange nicht, auch wenn ich vor habe 2020 in ein Haus zu ziehen, werde ich diese Wohnung eher langfristig vermieten, als sie zu verkaufen. Kreditrate und Betriebskosten machen gesamt 660 Euro aus, 700 Euro Warmmiete sollten ohne Probleme drin sein, was einen positiven Cashflow von 40 Euro/Monat vor Steuern generieren würde. Aber darauf gehe ich dann näher ein, wenn es soweit ist, aktuell lebe ich noch selbst in der Wohnung.
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